Dimensões

No âmbito da produção de habitações pela iniciativa privada na região metropolitana de São Paulo, o número de unidades habitacionais lançadas em condomínios horizontais nos últimos anos corresponde a uma média de 3,58 % do total de unidades lançadas, de acordo com o quadro 1.

Quadro 1: Unidades habitacionais lançadas na RMSP segundo tipo de empreendimentos

Fonte: Denise Mônaco dos Santos e Nomads.usp - Núcleo de Estudos sobre Habitação e Modos de Vida, a partir de dados da Embraesp - Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio. Para condomínios, foram descartados conjuntos não construídos, ou que não se enquadram nas definições propostas por este trabalho.

Embora o crescimento anual de condomínios horizontais lançados em São Paulo demostre que a demanda por este tipo de empreendimento esteja em pleno aquecimento, empresas ligadas ao mercado imobiliário já admitem queda na produção desse tipo de lançamento. Os motivos seriam a escassez de terrenos aliada à dificuldade de adaptação ao zoneamento. Ainda são destacados os fatos de que alguns lotes possuem topografia muito acidentada - que facilita mais a implantação de empreendimentos verticais, e são localizados em vias movimentadas - desaconselháveis para a vizinhança das casas.

Outro aspecto a ser considerado é que já se esboçam algumas reações concretas contra a implantação deste tipo de empreendimento. Algumas reportagens no O Estado de São Paulo relatam a criação da Associação dos Moradores do Morumbi, um dos distritos em que mais se implantam estes conjuntos em São Paulo. Segundo alguns representantes da associação, a maior preocupação dos moradores é o processo de deterioração urbana que o bairro vem sofrendo, principalmente, pela proliferação desordenada de condomínios horizontais; eles estariam buscando preservar uma das últimas áreas estritamente residenciais da cidade. Argumentam contra o adensamento e a destruição de áreas verdes que a implantação deste tipo de empreendimento acarreta, pois grandes glebas ocupadas por uma única casa com área arborizada, estão dando lugar a um conjunto de quinze. Não se pode negar que os argumentos são pertinentes, mas é difícil prever aonde vão e querem chegar. Na verdade, o pode realmente estar incomodando alguns é a ameaça da perda da exclusividade. Neste episódio, o que mais chama atenção, é que o modelo de casa que está sendo destruído é justamente a grande referência daquelas que estão sendo implantadas, como se verá. Mas a cidade não é mais a mesma.

Via de regra, as unidades habitacionais em condomínios horizontais fechados são concebidas visando famílias nucleares tradicionais. O material publicitário que as divulga explicita que casais com filhos ainda bebês, ou crianças, são os alvos preferenciais aos seus apelos. Promessa de abundância de espaço, segurança, áreas verdes, a proximidade com boas escolas, são fatores que seduzem quaisquer pais que queiram dar aos seus filhos uma qualidade de vida superior à oferecida, em geral, nas grandes cidades brasileiras. Pelo menos no universo da propaganda, a moradia em condomínios horizontais fechados parece pertencer a um mundo perfeito. Cabe indagar se estes pais vão continuar vivendo nestas mesmas casas quando seus pimpolhos os deixarem, ou preferirão trocá-las pela praticidade de apartamentos, com áreas menores, mais adequados a casais que vão passar a viver sem filhos e que começam a entrar numa terceira idade que promete ser cada vez mais longa. A falta de dados mais objetivos e as próprias variações inerentes às alterações do ciclo de vida familiar impedem o mapeamento de uma provável distribuição prioritária grupos domésticos de acordo com modalidades habitacionais, ou seja, casais com filhos em condomínios horizontais, casais sem filhos em apartamentos, pessoas que vivem sós em flats, etc. Mas não seria incorreto supor que, talvez, as vantagens vistas em morar em condomínios horizontais vão-se embora junto com as malas dos filhos, se realmente eles tenham sido responsáveis pela escolha de seus pais.

As áreas coletivas dos conjuntos, seus equipamentos de serviços e lazer, assim como as formas de agenciamento das unidades habitacionais, estão também intimamente ligadas ao poder aquisitivo do público alvo a que são destinados. Para os mais abastados, casas isoladas no lote, e a possibilidade de adaptar a moradia às suas necessidades ou desejos específicos, para os menos, sobradinhos geminados. A qualidade técnico-construtiva dos condomínios horizontais fechados acompanha também o bolso do futuro proprietário. Tudo indica que diferenças qualitativas e quantitativas atinjam também equipamentos de lazer e serviços. Inversamente do que se poderia supor, os condomínios mais luxuosos, com unidades que chegam a ser pequenas mansões, podem não possuir áreas de lazer e alguns equipamentos de serviços e manutenção coletivos. Cada unidade habitacional possui espaço suficiente para abrigar todas as funções desejadas, de forma que seus moradores não precisem compartilhar nenhum espaço coletivo, preservando a individualidade, valores tão caro à sociedade, estabelecido nos séculos XVIII e XIX, simultaneamente à afirmação da classe burguesa. Eles desfrutam em comum apenas dos sofisticados sistemas de segurança. Já os conjuntos com unidades bem menores, mesmo que implantados em terrenos também pequenos, costumam possuir pelo menos um playground e uma pequena piscina. Em função da impossibilidade de ampliação e melhoria das suas unidades habitacionais, decorrente da exiguidade de espaço, os futuros moradores precisam ser seduzidos a usar estes espaços de lazer. Entram em cena os apelos à vida em comunidade, ao calor humano e aos prazeres da convivência entre vizinhos, como nos velhos tempos da São Paulo provinciana.

Aliás, saudosismos também vêm a tona quando o assunto é a segurança, um dos argumentos mais aceitos para justificar a opção por uma moradia em condomínio horizontal fechado, como já foi dito. O que mais se divulga nas propagandas é algo como "venha de novo morar com segurança em uma casa". O que não é explícito, é que algumas práticas concretas desses assentamentos - muros, grades, sistemas sofisticados de segurança, mostram uma forma de organização que expressa, além do medo, representações particulares, como segregação, discriminação social e distinção. >

[1] É importante destacar que a Embraesp cadastra somente empreendimentos imobiliários do tipo condomínios horizontais lançados no mercado, usando fontes variadas, como jornais e pesquisas diretas com corretores. Eventualmente, empreendimentos lançados podem não ser efetivamente construídos, assim como condomínios horizontais podem não ser necessariamente fechados. Estes aspectos colocariam o uso destes dados em xeque, neste trabalho, se, por um lado, não se tomasse o cuidado de excluir, tanto os empreendimentos não construídos, eventualmente levantados pela pesquisa de campo, assim como aqueles declarados, pela própria Embraesp, substitutos de outros não realizados, quando esta não o faz. Por outro lado, vários elementos, como a Lei de Vilas, a pesquisa de campo e o próprio discurso da violência, para citar alguns, dão embasamento para considerar que estes condomínios horizontais são fechados. Nas cidades da RMSP nas quais não vigora a Lei de Vilas, a pesquisa de campo mostrou que todos dos conjuntos verificados, eram fechados. [ volta ao texto ]

 

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