Baugruppen: o modelo alemão de cohousing e suas variáveis constitutivas

Anie Figueira, Ricardo Trevisan

Anie Figueira é Arquiteta e Urbanista e Mestre em Projeto de Planejamento Edilício, e Especialista em Reabilitação Arquitetônica Urbana e Sustentável. É pesquisadora do grupo de pesquisa "Projeto, Planejamento e Paisagem", da Universidade Nacional de Brasília, vinculado ao grupo Labeurbe, da mesma universidade, e ao grupo de pesquisa "Cronologia do Pensamento Urbanístico", da Universidade Federal da Bahia.

Ricardo Trevisan é Arquiteto e Urbanista e Doutor em Arquitetura e Urbanismo, com Pós-doutorado na Columbia University . É Professor Associado da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Nacional de Brasília, onde é pesquisador dos grupos de pesquisa “Paisagem, Projeto e Planejamento - Labeurbe” e “Arquitetura e Urbanismo da Região de Brasília”. Coordenador local do projeto “Cronologia do Pensamento Urbanístico”, com o projeto “Cidades Novas: Pensar por Atlas”.


Como citar esse texto: FIGUEIRA, A. C.; TREVISAN, R. Baugruppen: o modelo alemão de cohousing e suas variáveis constitutivas. V!RUS, São Carlos, n. 19, 2019. [online] Disponível em: <http://www.nomads.usp.br/virus/virus19/?sec=4&item=14&lang=pt>. Acesso em: 18 Mai. 2021.

ARTIGO SUBMETIDO EM 18 DE AGOSTO DE 2019


Resumo

Este artigo propõe-se a discutir quais são as variáveis constitutivas que compõem a mobilização habitacional intitulada Baugruppen (Grupos de Construir), na Alemanha. A ideia consiste em analisar três variáveis fundamentais que estão presentes nos Baugruppen, incluindo a social; a financeira e a organizacional – por meio de websites; e, a estatal, sob a luz da compreensão do neoliberalismo que mercantiliza e gera a financeirização do habitar, lógica esta que gera crises e se retroalimenta das mesmas. O objetivo dos Baugruppen é o de suprimir a existência de um agente que lucre com a construção da habitação, como é o caso das construtoras e incorporadoras, e assim diminuir o preço das moradias em 25% a 35% do valor do mercado tradicional. Porém, é de suma importância que se compreenda que essa é uma mobilização habitacional que só se desenvolve e consegue se propagar por meio dos websites especializados e da construção da informação na Internet. A expectativa é a de poder compreender melhor como funcionam as partes interessadas dessa mobilização e quais são as perspectivas futuras para esse modo de se pensar habitação e cidade.

Palavras-chave: Baugruppen, Alemanha, Neoliberalismo, Habitação contemporânea, Construção da informação



1 Introdução

Na era da condensação da informação, com o uso maciço da Internet, como se pode atualizar a luta por moradia sob a perspectiva neoliberal que, por sua vez, destrói a moradia como um direito adquirido? A ideia premente neste artigo visa compreender as variáveis presentes na organização da mobilização habitacional, na Alemanha, intitulada Baugruppen (em português, Grupos de Construir) ou co-housing. As variáveis constituem-se em: 1) aspectos sociais; 2) aspectos financeiros e organização por meio de websites especializados; e 3) o papel exercido pelo Estado para incentivar ou refrear certas singularidades advindas do processo de reivindicação por direito à moradia e à cidade. 

O principal objetivo da ideia que permeia os Baugruppen, ou co-housing, é o de excluir os agentes que lucram com a financeirização da moradia, como construtoras e incorporadoras, por meio de um processo colaborativo de construção coletiva da sociedade civil organizada. Dessa forma, os futuros moradores se responsabilizam por todo o processo da conquista habitacional e conseguem diminuir o preço das habitações em 25% a 35% em relação aos preços do mercado tradicional (TOSTES, 2015). 

Um Baugruppe pode realizar-se de duas maneiras distintas: a primeira denominada informal, e ocorre quando um Baugruppe demonstra interesse por um terreno que foi publicamente anunciado pelo governo para o melhoramento de um local; a segunda maneira é nomeada formal, e acontece a partir do momento em que o Conselho Municipal demonstra interesse por um Baugruppe previamente formado e catalogado (LITTLE, 2006). 

Assim, ao participar de um grupo de construção, cada família se responsabiliza a não participar de outros grupos do mesmo gênero. Caso isso ocorra, a família tem o nome comprometido no mercado e pode até mesmo vir a ser multada. Como resultado dessas medidas, constatou-se que apenas 40% dos apartamentos são alugados, enquanto os outros 60% são ocupados pelos próprios donos (LITTLE, 2006).

No entanto, encontram-se divergências de informações sobre os tamanhos existentes de Baugruppen. Há fontes que afirmam que o tamanho varia de 3 a 43 famílias (MOURA, 2010), enquanto outras apontam que pode alterar entre 5 a 50 famílias (LITTLE, 2006). Portanto, é verossímil afirmar que, mesmo em discordância, esses números não alteram tanto de um caso para o outro.

É importante ressaltar que, boa parte desse processo, foi e é estabelecida por meio de experiências consideradas “bem-sucedidas”, catalogadas e disponibilizadas em websites. Tais experiências multiplicam-se exponencialmente, não apenas pelos estados alemães, mas também por diversos outros países europeus, que passaram e passam por crises semelhantes de enfraquecimento do Estado de bem-estar social. 

Compreender qual era o cenário no qual os Baugruppen se inseriam e a lógica econômica vigente foi essencial para que a mobilização se tornasse possível. E essa é a lógica do neoliberalismo, que transforma todo e qualquer aspecto das vivências humanas em mercadorias a serem compradas e vendidas de modo indiscriminado pelo mercado financeiro, inclusive o direito de habitar (ROLNIK, 2009). 

O neoliberalismo se estabelece como um sistema mundial de razão política única, que sequestra qualquer debate de alternância de poder e, a depender de qual seja a vertente na qual se encontra o governo local, flexibiliza mais ou menos a desregulamentação do mercado habitacional. O problema, então, seria de cunho estrutural, e por essa razão alternaria as narrativas nos jogos de poder. Mas isso não mudaria o fato de que o neoliberalismo é um sistema pendular, que adquire meios de governabilidade por meio de sucessivas crises, mediante uma capacidade de resiliência significativa, que se renova e se aprimora no decurso de cada nova crise por ele causada (DARDOT; LAVAL, 2017). 

É exatamente no interstício entre crises que os Baugruppen surgiram, e se desenvolveram principalmente na Alemanha. Seu primeiro exemplar data de meados de 1994, no bairro de Rieselfeld, na cidade de Freiburg. Chamado de Blue House, esse primeiro Baugruppe tornou-se a mola propulsora para a criação de um modo de pensar habitações, que deu origem a um bairro posterior, chamado Vauban, onde os Baugruppen surgiram em meados de 1996, também na cidade de Freiburg. O intuito do artigo versa sobre a compreensão de algumas das variáveis constitutivas que tornaram essa mobilização possível, e que, embora possam agir de diferentes modos, a depender do contexto no qual estão inseridas, são comuns à totalidade de estados e países, já que todos dependem da sociedade, dos bancos, do acesso à Internet e da mediação do Estado.

Além disso, é preciso dizer que os próprios Baugruppen não existiriam sem as variáveis citadas (social, financeira e organizacional, e estatal). São as suas respectivas necessidades e seus interesses que vão promover e possibilitar esse novo tipo de abordagem para com a questão da moradia e da ocupação do território. As variáveis em questão foram selecionadas não apenas como um recorte da análise, mas como um marco importante para se poder pensar nos Baugruppen enquanto método. 

2 Variável social

Para que fosse possível compreender o que motivou as pessoas a se mobilizarem na construção dos Baugruppen, foi necessário, inicialmente, entender quem eram, qual o seu perfil, a sua faixa etária, e quais os tipos de ausências que haviam incentivado essa resolução de ações coletivas. Para tanto, foram utilizadas pesquisas de Urbanismo (ACHE; FEDROWITZ, 2012; DROSTE, 2015; RING, 2016); Sociologia (BRESSON; DENÈFLE, 2015; GOSCHEL, 2010); e Antropologia (HEDE, 2016).

Um Baugruppe sempre tem início a partir dos seus moradores. Compreender essa variável e quem são as partes interessadas é primordial para entender uma mobilização como essa, principalmente a partir da compreensão de quais são as faixas etárias, qual é a renda e qual é o perfil familiar das pessoas envolvidas. 

É a partir dos seus interesses, das suas demandas e da ausência do atendimento dessas mesmas demandas que a mobilização vai ganhar força para impulsionar outras partes interessadas. Todas essas partes existem e vão existir a despeito de qualquer fator, mas, sem a comunidade e as suas reivindicações, não existem Baugruppen a qualquer tempo – nem antes, nem durante, e nem depois. 

Não somente na Alemanha, mas em muitas sociedades industrializadas, há uma mudança real nos quadros demográficos, causada por duas tendências diferentes: taxas de natalidade cada vez menores e expectativa de vida cada vez maior. Essas tendências possuem um viés considerável, que afeta simultaneamente os sistemas de saúde e de segurança social. 

Na Alemanha, já há quase 40 anos, a taxa de natalidade é inferior a 1,4 filho, o que significa que a cada nova geração há um déficit de 30% de jovens para completar a lacuna existente. Soma-se a isso o fato de que a faixa etária das pessoas está cada vez mais alta, ou seja, a sua saúde física e mental perdura para além dos 60 anos. Se por um lado esse dado é positivo, por outro resulta em uma população mais velha numerosa e em uma população mais jovem menor, que não consegue ser compensada nem mesmo por meio da imigração (GOSCHEL, 2010).

Tal fato gera consequências no sistema de previdência social, pois a forma como esse sistema é concebido reafirma, de certo modo, o apoio à baixa taxa de natalidade das famílias. Visto que não há indicação de uma mudança futura no padrão reprodutivo, já que a população acima dos 60 anos irá representar 40% da população até 2030, e que cerca de 15% da população será composta por pessoas acima dos 80 anos até 2050, entende-se que há um movimento natural de cooperação entre jovens e idosos. Idosos estes que não se veem isolados em guetos geracionais, mas, sim, integrando e atuando na sociedade que, em virtude da sua própria redução demográfica, precisará de toda ajuda social possível. Levando em conta que o número de idosos é superior ao número de integrantes que uma família pode comportar, os idosos passarão a ser uma responsabilidade social coletiva. 

Ademais, a imigração também é um tópico de discussão polêmico na Alemanha, pois demanda um processo de integração das famílias de imigrantes dentro do contexto alemão, que custa muito caro para os cofres públicos, já que não gera somente impostos para a família em questão, mas para toda a população na qual essa família será inserida. A família é acompanhada por instituições de assistência social até que a sua integração esteja concluída. 

Os Baugruppen na Alemanha podem ser vistos como uma maneira alternativa de prover serviços pessoais que, presumivelmente, já se encontram com deficiências. Assim, muitas pessoas vivem juntas para prestarem, umas às outras, serviços de cuidado, companhia, atenção e divisão de tarefas. Estes serviços seriam esperados de suas respectivas famílias, mas, por razões diversas, não são realizados pelas mesmas e tampouco são supridos pelas instituições públicas de assistência social ou pelo mercado de serviços, já que a renda individual da sociedade diminuiu e o preço dos serviços subiu. Dessa forma, tais serviços passam a ser considerados artigos de luxo que não podem mais ser comprados corriqueiramente no mercado de serviços. Ressalta-se que essa é apenas uma breve e superficial descrição de um problema estrutural muito mais amplo (GOSCHEL, 2010).

Ao se produzir, dentro dos Baugruppen, uma alternativa a esses serviços pessoais, que eram tradicionalmente providos pelo sistema familiar privado de cada um dos indivíduos ou pelo sistema público por meio das entidades do Estado de bem-estar social, cria-se uma opção que não se enquadra em nenhuma das demais categorias citadas anteriormente. 

Ao mesmo tempo que não pode ser considerada de cunho completamente privado, como seria o caso da família, nem como público, caso dependesse de uma instituição do governo, ou ainda parte do mercado tradicional de serviços, os Baugruppen se estabelecem como algo inovador que está entre o público e o privado (senso comunitário), mas que não abarca inteiramente nenhum dos dois âmbitos.

Acima de contratos públicos racionais e estáveis, de associações baseadas em laços sanguíneos ou ainda do amor que geralmente une uma família, os Baugruppen se constituem, acima de tudo, em uma relação de confiança, ao mesmo tempo que procuram estabelecer um nível de estabilidade semelhante ao encontrado em uma família ou em uma instituição pública. O que não significa dizer que haja, de fato, um vácuo social que os Baugruppen estejam preenchendo, pois seus moradores ainda possuem suas próprias famílias e continuam, muitas vezes, assistidos pelas instituições públicas. 

O que os Baugruppen criam, na prática, é um link entre os domínios público e privado, unindo pólos que se separaram ao longo da vida moderna e industrial (GOSCHEL, 2010). 

Até o ano de 2007, o Senado alemão possuía evidências de que mais de 200 mil berlinenses, com idade acima de 50 anos, preferiam ter uma vida independente direcionada ao convívio comunitário do que viver em um lar de idosos. Assim, na ausência de subsídios necessários para preencher essa demanda, no ano de 2008 foi criada uma agência de rede com o intuito de distribuir informações, formar grupos e estabelecer as tramas necessárias para novos projetos. Essa agência é financiada pelo Senate Department for Urban Development and the Environment Berlin (SenStadtUm) e organizado pela Stadtbau, uma agência privada de planejamento e consultoria (DROSTE, 2015).

Se no topo da pirâmide etária tem-se tais demandas, em sua base outras necessidades aparecem. Depois de muitos anos idealizando uma vida para além dos grandes centros urbanos, os jovens alemães começaram também a desejar o seu espaço novamente nas regiões centralizadas da cidade. Esses jovens não se restringem aos perfis de jovens profissionais urbanos, novos boêmios ou hedonistas sem filhos – conhecidos na Alemanha como Dinks (Double-Income-No-Kids) –, que, na tradução em português, seriam pessoas com renda dupla que não desejam filhos.

Há muitas famílias jovens com filhos que, ao se depararem com ofertas adequadas e apartamentos espaçosos e financeiramente acessíveis, preferem se estabelecer nos centros das cidades. Ainda que o ideário da sociedade permaneça sendo o da grande casa de subúrbio, para os jovens, os atributos vislumbrados na vida em centros urbanos se mostram cada vez mais atrativos, tendo em vista as pequenas distâncias a serem percorridas, a infraestrutura cultural presente e a variedade de oportunidades e opções apresentadas dentro da urbanidade (RING, 2016).

No começo do século XXI, existia uma gama de impactos assertivos em relação às moradias compostas por grupos mistos e, cada vez mais, os projetos de co-housing multigeracional vêm sendo construídos. Nas últimas décadas, isso se revelou por meio da suplementação e da expansão desse tipo de projeto no país, já que há toda sorte de diferentes comunidades de Baugruppen por toda a Alemanha (ACHE; FEDROWITZ, 2012). Há uma afirmação reconhecida entre os moradores de que a chance de se confiar em um vizinho a ponto de deixar o filho com ele é um dos aspectos mais importantes da coabitabilidade nesse tipo de comunidade (HEDE, 2016).

Estudos sociológicos afirmam que o perfil do morador de projetos de co-housing é de pessoas bem-educadas, com famílias de renda média (BRESSON; DENÈFLE, 2015). Apesar de haver aspirações tanto por parte do governo, quanto dos moradores, de que haja uma estrutura de renda mista, os projetos correm risco, sim, de segregação social (ACHE; FEDROWITZ, 2012). 

Aliada à parca oferta habitacional urbana, e tendo em vista que a Alemanha tem, em sua maioria, indivíduos que vivem de aluguel, a questão começou a afetar seriamente grupos sociais mais fortemente inseridos na classe média – ainda que com uma renda mais baixa – que até determinado ponto haviam sido poupados da crise habitacional. Ao mesmo tempo, esses grupos eram profundamente engajados na proteção ambiental e na preservação dos recursos naturais (BRESSON; DENÈFLE, 2015). 

É essa classe média, de maneira geral, que os Baugruppen englobam – pessoas cujo nível educacional é relativamente alto, mas que, em contrapartida, possuem uma renda considerada baixa devido à situação empregatícia geral do país. Esse limbo de opções habitacionais impulsionou a criação dos Baugruppen por pessoas que não eram nem suficientemente pobres para conseguir subsídio do governo, e nem suficientemente ricas para conseguir comprar as poucas moradias disponíveis.

As dificuldades socioeconômicas, de instabilidade empregatícia, precarização do trabalho, ausência de oportunidades para melhoria habitacional da classe média e classe média baixa foram vivenciadas por esses jovens adultos bem-educados e deram origem a projetos de gestão alternativa de consumo de produtos e serviços de maneira sustentável. Esses projetos revolucionaram o modo de suprir as demandas, na tentativa contínua de se evitar desperdício em todos os setores, que vão desde transportes, energia, recursos naturais, dinheiro e habitação. 

Dentro dessas faixas etárias mais jovens, o ativismo, ora formal, ora informal, fomentou um senso de coletividade, sociabilidade e ajuda mútua. As ações democráticas eletivas tornaram-se quase que um dever dentro das comunidades, muito em função do apoio das autoridades públicas, mas também com base em um senso comum de que faziam bem à comunidade e ao convívio social-urbano de forma geral (BRESSON; DENÈFLE, 2015).

Assim, a partir da compreensão desses dois principais grupos de interesse, dos idosos e dos jovens com ganhos financeiros e interesse em ter filhos, há demandas e necessidades que guardam em si uma essência profundamente basal em quase todas as sociedades ocidentais – idosos que, com o passar dos anos, precisam de cuidados e assistência, e jovens com filhos pequenos que precisam de uma rede de apoio e confiança para o caso de um imprevisto cotidiano qualquer. 

Ao mesmo tempo que idosos, de uma maneira geral, possuem uma estabilidade financeira que os jovens ainda estão buscando alcançar, os jovens possuem acesso facilitado às ferramentas do mundo contemporâneo digital, além da compreensão de seus mecanismos, bem como das ações de economia criativa, nas quais é possível enquadrar os Baugruppen

Para além dos perfis dos usuais moradores, questão que foi abordada nesta parte do trabalho, há um outro ponto importante que diz respeito à maneira como esses futuros moradores vão conseguir financiamento, crédito e legalização dos seus imóveis. E é sobre este aspecto que se dedica a segunda variável do artigo, que abordará quais são os agentes responsáveis pelo viés econômico e legal do processo de coabitação, e a sua organização por meio de websites especializados.

3 Variável financeira e organizacional por meio de websites

Na construção da informação, a variável organizacional passa sistematicamente pelo modo como novas pessoas vão aderir à mobilização dos Baugruppen. A análise se dá por meio das pesquisas realizadas na Internet e nos websites especializados, bem como nas pesquisas referentes ao modo de financiamento. Afinal, não existe subsídio estatal, mas apenas concessões sobre o valor da terra. As pesquisas utilizadas para abordar essa variável se deram através das dissertações de Sudiyono (2013) e Moura (2010), e nas consultas realizadas nos websites dos mesmos.

Todos os processos urbanos e habitacionais envolvem a explicação de elementos essenciais no desenvolvimento de seus contextos. Um edifício dotado de qualidades arquitetônicas e urbanísticas não se desenvolve a partir do desejo de uma minoria, mas de muitos personagens, que podem ou não tornar tal desafio possível. Esses elementos essenciais são provavelmente potencializadores ou entraves, a depender da maneira como a sua interferência vai agir, sobretudo dentro de cenários que convêm ou não a eles. É justamente em relação a esses atores, que simultaneamente promovem, lucram e facilitam a existência dos Baugruppen, que essa parte do estudo vai se voltar. 

Para que seja possível explicar quais são os usuais procedimentos para se entrar em um Baugruppe, o passo inicial deve ser revelar determinados comportamentos padrões dos interessados em participar desse tipo de coabitação. Inicialmente, os futuros moradores devem coletar informações para conhecer mais sobre a mobilização e como ela funciona, o que pode ser feito por meio de pesquisas sobre os conceitos de coabitação nos seguintes portais na Internet: id22.net; baugemeinschaften.de; wohnen-im-eigentum; cohousing-berlin.de; e Netzwerkagentur GenerationenWohnen. Para visualizar apresentações, oficinas e exibições, é possível visitar o siteExperimentdays.de, onde são combinados encontros e debates entre antigos, presentes e futuros moradores, além de partes interessadas presentes no processo de Baugruppen (SUDIYONO, 2013).

Se o intuito for o de visualizar exemplos de projetos já realizados, é possível visitar o portal Wohnportal.de e, caso seja necessária ajuda organizacional para o projeto, o Netzwerkagentur GenerationenWohnen também auxilia nesse processo. Quanto ao financiamento, existe um banco principal que concede crédito para os Baugruppen, o GLS-Bank, ou Banco GLS, em português, que existe desde a década de 70, quando surgiu o bairro Vauban, na Alemanha, e cujo significado é: Fur Gemeinschaftsbank Leihen und Schenken – (Banco Comunitário para Empréstimos e Doações). Este banco surgiu no ano de 1974, e até 2010 já havia financiado cerca de 6.500 projetos e ações nas áreas de cultura, ecologia e sociedade. A sua especialidade é apoiar projetos urbanos alternativos, concedendo crédito a escolas, jardins de infância, instituições terapêuticas, quitandas orgânicas, projetos de alimentação saudável, empresas ligadas à sustentabilidade ambiental, além de assistência a desempregados e projetos de lojas comunitárias (MOURA, 2010).

O lema do Banco GLS é “o dinheiro para o povo”, com a garantia de ser o primeiro banco universal para questões sociais e ecológicas, isto é, com investimentos que tentam atender às necessidades humanas e de desenvolvimento sustentável para as gerações futuras por meio da preservação dos recursos naturais. Dessa maneira, o banco tem obtido um retorno razoável dos seus investimentos, juntamente com oportunidades de desenvolvimento econômico para o futuro. O Banco GLS dá, ainda, suporte a projetos habitacionais, como os Baugruppen, por intermédio de assistências financeiras e empréstimos a condições favoráveis (SUDIYONO, 2013). 

Atualmente, é comum a proliferação de bancos dispostos a conceder crédito e financiamento, como a fundação da grande corporação IKEA, a fundação Atrias, o Banco Ambiente, o DBK Bank, o Triodos Bank, entre outros. Há poucos anos, era feita uma conexão direta com os valores originários dos Baugruppen, com o intuito de barrar os agentes que lucrassem indiscriminadamente com a habitação e de dar aos moradores uma autonomia construtiva do seu próprio espaço habitacional. 

Essa ação mobilizou diversas partes interessadas, como as cooperativas de arquitetos, a sociedade civil organizada, as empresas interessadas em habitações ecologicamente corretas, o Senado e o parlamento alemão, os meios de comunicação virtuais, etc. 

Os Baugruppen passaram, ao longo dos anos, a não ser o produto de um ator principal ativo – a sociedade civil organizada –, mas sim de diversos atores. Todavia, os que conseguem se hegemonizar no processo de construção coletiva são aqueles que melhor se adequam às exigências sistemáticas dessa forma de construção, como os mais bem-educados e imbuídos de um maior senso de coletividade.

Já em relação aos trâmites legais e às suas respectivas organizações, o que existe são diferenciações de como os Baugruppen se articulam para tornar as suas empreitadas habitacionais reconhecidas pelo Estado e pelo meio jurídico. Mesmo a maneira pela qual os Baugruppen se iniciam pode não ser a mesma, a depender de quem são os atores envolvidos no processo de iniciação.

Por exemplo, alguns projetos de Baugruppen podem começar a ser desenvolvidos diretamente pelos futuros moradores; outros podem partir da decisão de um arquiteto ou mesmo de uma cooperativa de arquitetos. Alguns podem ser empreendidos por Organizações não Governamentais (ONGs) sem fins lucrativos ou por modelos cooperativos não necessariamente pertencentes a arquitetos; e ainda podem existir outras partes interessadas, como os próprios futuros moradores agindo na forma de cooperativa, bem como agentes da construção civil, idosos, coletivos urbanos, grupos interessados em coabitações com foco no respeito aos animais, entre outros perfis urbanos que possam se predispor a construir colaborativamente. 

A partir dessas possíveis escolhas, o Senado alemão criou o “Departamento de Desenvolvimento Urbano do Senado” e encarregou a “Companhia de Desenvolvimento da Cidade”, a Stattbau Stadtentwicklungsgesellschaft, a elaborar o “Centro de Aconselhamento para Vida Intergeracional”, materializado no website já citado, o netzwerkgeneration.de. Essa agência de rede de apoio existe desde 2008 e tem ajudado, desde então, a articular as partes interessadas em habitações transgeracionais. Nessa rede, é possível encontrar ideias para projetos; consultores para ajudar em questões da vida intergeracional; apoiadores no desenvolvimento e na implementação de ideias de projetos; mediadores para a compreensão da indústria da habitação; cooperativas de habitação; e proprietários privados.

Outros serviços prestados pela agência de rede de apoio, de modo gratuito, são o aconselhamento inicial para os interessados em ideias de projetos, e em planejamento de projetos e as visualizações de projetos já realizados. 

Além disso, a agência não é apenas virtual, mas possui também um escritório regional com sede física no centro de Berlim. Trata-se do Fórum Gemeinschaftliches Wohnen e.V Bundesvereinigung, que é uma associação supra-regional de organizações e indivíduos para a implementação de novos arranjos de vidas e comunidades auto-organizadas. 

Os múltiplos interesses de outras partes interessadas pela disputa do espaço urbano, como os arquitetos, o Estado, as instituições financeiras, entre outros personagens que auxiliavam nas demandas da sociedade civil organizada, já não mais se restringem a esta sociedade. 

Existe uma sistematização e solidificação dos aparatos econômicos, financeiros e jurídicos, impulsionados pelas mídias digitais e websites, que traçam um cenário de crescimento dos Baugruppen por toda a Alemanha, e que vêm intentando assumir um certo protagonismo na pauta destes. O processo, que começou com a sociedade civil organizada e se tornou uma política pública com a participação ativa do Estado, será melhor explanado sequencialmente.

4Variável estatal

O que se propõe analisar, na variável estatal, diz respeito ao papel desempenhado pelo Estado alemão, tanto na divulgação das informações sobre os Baugruppen e a sua atuação no cenário urbano. A variável estatal está calcada em avaliar quais foram as falhas ocasionadas pela omissão do Estado em prover acesso à moradia, bem como em analisar a capacidade do Estado em regular, promover e proteger essa mobilização. Os estudos das atribuições estatais de garantir acesso à moradia foram realizados com base nos estudos urbanos de Droste (2015) e Ache e Fedrowitz (2012). 

Uma das variáveis do Estado é promover um conhecimento acerca do que está sendo produzido no país, de uma maneira geral. Até 2015, existia uma carência de pesquisas sobre as consequências dos Baugruppen para a política de uso de terras e para a regulação dos mercados que os promovem, além de estudos sobre as estruturas de política de governança que o Estado dispõe para incentivar ou coibir certas iniciativas urbanas (SUDIYONO, 2013). Soma-se a isso o pouco material existente sobre os reveses sociais que os Baugruppen vão encarar a longo prazo, até conseguirem ou não se estabilizar. 

A eventual demanda por pesquisas tende a crescer, e com isso, ao serem estabelecidas, suas avaliações deverão incluir aspectos analíticos que precisam ser incorporados para satisfazer a agenda habitacional, como por exemplo a criação de estruturas institucionais especiais dentro do governo. Essas estruturas servirão para regular o mercado da moradia para que os Baugruppen sejam, de fato, socialmente inclusivos, e não uma mobilização com uma série de parênteses entreabertos que podem resultar, futuramente, em segregação. 

Permanecem os questionamentos sobre quais seriam os marcos legais criados pelo Estado que poderiam vir a facilitar ou dificultar as políticas urbanas e habitacionais para os Baugruppen, com o intuito de ajudar grupos com necessidades específicas e, por vezes, especiais, para que assim tenham mais facilidade de acesso à coabitação. Portanto, o que não pode ficar vago nessas pesquisas é a análise crítica sobre os projetos e os seus respectivos resultados, de forma que os pesquisadores não se mostrem deslumbrados ou apenas interessados em prestar favores a um determinado setor populacional, o que seria mais um lobby do que uma investigação científica de fato. 

Outro tópico que os Baugruppen podem vir a favorecer com o seu potencial é a luta pela igualdade de gênero, uma vez que intentam promover uma maior integração igualitária entre gêneros dentro do contexto europeu e alemão. 

Quanto às comunidades de Baugruppen iniciais, estas são elementos sociais e políticos com ênfase na coletividade, na vida cotidiana e na inclusão. Seu caráter não é especulativo, já que retiraram os investimentos do processo produtivo direto do Estado em habitação. Enquanto alguns projetos se dispõem a construir “apenas” a moradia, outros, dentro do seu senso de coletividade urbana, vão além e integram. Isso acontece normalmente no andar térreo, instalações de trabalho e serviços à vizinhança, como aulas de ioga, creches, centros de apoio a idosos, aulas comunitárias, centros de vivência ou aulas públicas, entre outros. 

É preciso esclarecer que, embora a cidade tenha ganhos com a construção dos prédios, os Baugruppen nasceram de falhas do sistema, como a carência de políticas públicas por parte do Estado alemão em fornecer o direito à habitação, na incapacidade de fazer a leitura do nascimento dos novos estilos de vida, ou mesmo de tentar ressoar e aplicar experiências de políticas habitacionais de outros países.

Os Baugruppen são, portanto, fruto de uma ausência real do Estado, embora não possam vigorar na inexistência total do mesmo. Importante clarificar que, desde o momento em que o Estado aceitou o seu surgimento espontâneo, também validou a iniciativa e a tem apoiado continuamente. E mesmo que os Baugruppen sejam, ainda, um nicho consideravelmente pequeno, cresce também o interesse político sobre eles por parte do Estado, que os nota com atenção por conta de sua contribuição para a dinâmica e a resiliência das cidades. 

Isso tem feito com que os Baugruppen se tornem, cada vez mais, uma estratégia de política pública habitacional implantada pelos municípios, inclusive para diminuir a responsabilidade criada por alguns encargos que recaem sobre determinados setores da população, principalmente de previdência social. 

Se as parcerias entre os Baugruppen e municípios forem suficientemente reguladas e hábeis, há uma possibilidade de melhoria legítima no uso social da terra e do progresso relacionado à qualidade de vizinhança. Dessa relação profícua entre ambas as partes, haveria a verossimilhança de ganhos simultâneos (DROSTE, 2015).

O que não se sustenta a longo prazo é a capacidade do Estado de garantir os direitos do acesso à moradia aos grupos socialmente mais frágeis enquanto não houver, de fato, uma regulação estatal sobre os Baugruppen. É até mesmo arriscado determinar se a mobilização irá, efetivamente, se tornar uma política pública mais universalizante ou se permanecerá restrita a um nicho específico da classe média dentro da sociedade. 

Ao mesmo tempo em que há o interesse por parte das municipalidades em tornar os Baugruppen alternativas mais ostensivas, há também a dúvida sobre a verdadeira eficiência por parte do Estado em contribuir para uma cidade espacialmente mais justa. Isso não se restringe apenas à Alemanha: enquanto os Baugruppen possuem características muito próprias no país, em outros locais geograficamente próximos, como a República Tcheca e Áustria, também há a intenção de aplicar o conceito. A questão da coabitação em si tem se disseminado por diversas partes da Europa, tendo em cada país seus próprios atributos e particularidades.

O governo da Alemanha, o governo de Berlim e os governos de outras municipalidades, ou mesmo o Senado alemão, não são os principais atores na luta em prol dos Baugruppen. Eles desempenham papéis de coadjuvantes, embora seus apoios sejam importantes, não são cruciais, visto que não exercem uma ação direta sobre a organização, mesmo que busquem influenciá-la. Como dito anteriormente, uma das principais ações do Estado foi a criação da agência de rede Netzwerkagentur GenerationenWohnen, que ajuda a estabelecer os primeiros contatos com o conceito de coabitação.

Seja qual for a escala estatal, as atividades desenvolvidas pelo Estado se estabelecem principalmente como informação e comunicação. Há as divulgações virtuais, boletins informativos regulares e encontros presenciais, como mesas-redondas, feiras de exposição e o acervo completo de um data-base com os dados e informações de todos os Baugruppen já realizados. 

O modo mais instrutivo, indicado por alguns estudiosos, talvez seja a realização de feiras onde profissionais possam expor seus trabalhos, portfólios e experiências, reunindo uma gama de especialistas com conhecimentos complexos que compõem a indústria da construção civil (ACHE; FEDROWITZ, 2012).

Entende-se tais feiras como uma boa maneira de se promover o setor privado sem necessariamente deixá-lo dominar a mobilização habitacional. Esse tipo de evento promocional fortalece escritórios-modelo e escritórios com ênfase em coletividade, ecologia e responsabilidade social e ambiental. Nelas também está toda sorte de profissionais e atividades que ajudam a fomentar a economia criativa. Além disso, favorecem a divulgação e distribuição do trabalho qualificado a um preço justo e consciente a uma população que também quer se tornar mais ciente daquilo que consome e para quem o seu poder de capital vai favorecer, além de que tipo de trabalho vai ajudar a fomentar. 

Mas, independentemente dos meios, o que permanece é a consciência de que os Baugruppen são uma ação que, felizmente ou infelizmente, não cabem a apenas um único ator, no caso, o Estado. Há a compreensão de que as partes interessadas referentes à sociedade civil organizada e às comunidades envolvidas têm um peso muito relevante em assegurar que a ideia-matriz e os valores vigentes presentes na concepção dos Baugruppen sejam garantidos e mantidos.

5 Considerações finais

Portanto, o que se pode compreender por meio das variáveis apresentadas, é que se tratam de quesitos comuns a muitos países europeus. A população está, de fato, envelhecendo gradualmente, enquanto a população jovem existente já não é suficiente para abastecer as demandas do mercado de trabalho. Mercado este que, ao mesmo tempo, vem sendo desmantelado e precarizado pela razão neoliberal. Independentemente de como cada país irá reagir e se organizar, a lógica é quase sempre a mesma. 

Ainda que muitas dessas conquistas estejam restritas ao cenário europeu, a fragmentação e o enfraquecimento do Estado de Bem-Estar Social atingem a população idosa e jovem na exata medida daquilo que afeta a sua seguridade social.

Por isso os Baugruppen se mostram uma alternativa promissora: em uma economia pautada pelo direito à propriedade privada, uma vez que esta seja garantida, ainda que outros direitos sociais sejam suprimidos, as pessoas inseridas em uma comunidade construída com bases de confiança têm um tipo de conforto material que, de outro modo, talvez não encontrassem. 

O outro ponto referente a essas variáveis diz respeito aos bancos que financiam os Baugruppen. Enquanto em um primeiro momento existia apenas o GLS-Bank vinculado aos Baugruppen, a partir do momento em que muitos bancos passam a ser atraídos por esse tipo de mobilização, tida como um investimento auspicioso, decai a credibilidade na capacidade dos Baugruppen em se manterem como uma solução tomada a partir da iniciativa popular, de baixo para cima. Por outro lado, cresce a capacidade do mercado em absorver essa iniciativa e mudar o capital de uma mão para a outra, como é comum na realidade neoliberal, que se apropria e liquefaz cotidianamente toda e qualquer pretensa conquista. 

Quanto aos websites, pode-se afirmar que os Baugruppen dificilmente teriam um alcance considerável se não fosse pela divulgação e construção da informação por meio da Internet, que pôde demonstrar as possibilidades de alcance da mobilização, tanto para os estados alemães, quanto para outros países que se mostraram dispostos a reproduzir a ideia em seus respectivos cenários, como é o caso da Áustria e da República Tcheca. 

Quanto à última variável, o Estado, é significativo lembrar, primeiramente, que a Alemanha é um Estado, de fato, federativo, ou seja, tem autonomia governamental para dar aos Baugruppen o caráter que melhor convir ao respectivo governo local. Outro ponto primordial diz respeito à troca na liderança do governo Federal alemão, que havia sido, desde 2005 até o presente momento (período em que os Baugruppen mais se difundiram), liderado pela chanceler Angela Merkel, encerrando-se em 2020 o seu mandato, o que pode significar uma mudança no modo de se entender e de se fazer Baugruppen na Alemanha.

É preciso que se diga que, além das variáveis analisadas, ainda constam outras de suma importância que auxiliam na compreensão dessa mobilização, tais como as regulações existentes e o papel das cooperativas em resistir à opressão neoliberal. Também devem ser consideradas as responsabilidades dos arquitetos e especialistas em conceber e articular as diferentes partes interessadas e analisar como a cidade e o meio urbano respondem a esses estímulos advindos dos Baugruppen

O que se pode compreender a partir da análise das variáveis (social, financeira e organizacional e estatal) na promoção da concepção dos Baugruppen é que cada uma delas é fundamental para a mobilização, não apenas no conceber da narrativa apresentada, mas, principalmente, na construção da ação coletiva que viabilizou muitas moradias novas por toda a Alemanha.

Porém, para que os Baugruppen continuem a existir de modo fiel aos seus propósitos iniciais, é preciso que haja uma consciência por parte dos seus futuros moradores em exigir do Estado que salvaguarde o seu direito de não ser explorado por intermediários, como por meio de construtoras e incorporadoras, ou mesmo por novos mecanismos que porventura surjam para lucrar com o seu direito à moradia.

Muito embora o capitalismo seja um fato social e que sempre haja um beneficiado financeiramente pelos atos empreendidos pela construção civil, o objetivo dos Baugruppen é suprimir o intermediário, o agente que lucra e especula com o habitar. Ou seja, é preciso que a parte interessada referente aos habitantes permaneça consciente de que habitar a cidade é um direito que o Estado precisa garantir, e que a sua população nunca deve deixar de reivindicar.

Por fim, na era da informação massiva, o que não faltam são exemplos na Internet sobre como construir coletivamente um novo modo de habitar casas e cidades. Por isso, ainda são necessárias análises mais críticas sobre como isso pode ser feito de modo a beneficiar principalmente a comunidade do local. Na atualidade, possivelmente o aspecto que deve receber mais atenção no contexto referente aos Baugruppen é o significado da própria palavra Baugruppen, e se ela permanece atendo-se àquilo ao que se propôs desde o início, ou seja, aos grupos que constroem juntos.

Referências

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Baugruppen: the German model of cohousing and its constitutive variables

Anie Figueira, Ricardo Trevisan

Anie Figueira is an Architect and Urbanist, holds a Master's degree in Building Planning Design, and is a Specialist in Urban and Sustainable Architectural Rehabilitation. She is a researcher of the research group "Design, Planning and Landscape" of the National University of Brasilia, connected to the Labeurbe group of the same university, and the "Chronology of Urban Thinking" research group of the Federal University of Bahia, Brazil.

Ricardo Trevisan is an Architect and Urbanist and Ph.D. in Architecture and Urbanism, with postdoctoral studies at Columbia University. He is an Associate Professor at the Faculty of Architecture and Urbanism at the National University of Brasilia, and a researcher at the research groups “Landscape, Design, and Planning - Labeurbe” and “Architecture and Urbanism of the Brasilia Region”. He is the local director of the “Chronology of Urban Planning Project", with the “New Cities: Thinking for Atlas Project”.


How to quote this text: Figueira. A. C. and Trevisan, R., 2019. Baugruppen: the German model of cohousing and its constitutive variables.Translated from Portuguese by Dick Farney Pimentel Rocha. V!rus, Sao Carlos, 19. [e-journal] [online] Available at: <http://www.nomads.usp.br/virus/virus19/?sec=4&item=14&lang=en>. [Accessed: 18 May 2021].

ARTICLE SUBMITTED ON AUGUST 28, 2018


Abstract

This article aims to discuss what are the constitutive variables that make up the housing mobilization entitled Baugruppen (in English, Building Groups), in Germany. The idea is to analyze three fundamental variables that are present in Baugruppen, including social, financial and organizational - through websites, and the state, in the light of the understanding of neoliberalism that commodifies and generates the financialization of dwelling, logic that generates crises and feeds on them. The aim of the Baugruppen is to suppress the existence of an agent that profits from housing construction, as is the case of homebuilders and developers, and thus reduce the price of housing by 25% to 35% of the value of the traditional market. However, it is extremely important to understand that this is a housing mobilization that only develops and can spread through specialized websites and the construction of information on the Internet. The expectation is to be able to better understand how the stakeholders of this mobilization work and what are the future perspectives for this housing and city thinking.

Keywords: Baugruppen, Germany, Neoliberalism, Co-housing, Information construction


1 Introduction

In the age of information condensation, with the massive use of the Internet, how is it possible to update the struggle for housing under the neoliberal perspective, which, in turn, destroys housing as an acquired right? The pressing idea in this article is to understand the variables present in the organization of housing mobilization in Germany, entitled Baugruppen (in English, Building Groups) or co-housing. The variables consist of: 1) social aspects; 2) financial aspects and organization through specialized websites; and 3) the role played by the State to encourage or restrain certain singularities arising from the process of claiming the right to housing and the city. 

The main objective of the idea that permeates the Baugruppen, or co-housing, is to exclude agents who profit from the financialization of housing, as builders and developers, through a collaborative process of collective construction of organized civil society. Thus, future residents are responsible for the entire process of housing conquest and can reduce the price of housing by 25% to 35% compared to traditional market prices (Tostes, 2015). 

A Baugruppe can take place in two different ways: the first is called informal and occurs when a Baugruppe shows interest in land that has been publicly announced by the government for site improvement; the second way is named formal and happens when the City Council shows interest in a previously formed and cataloged Baugruppe (Little, 2006). 

Thus, by participating in a construction group, each family is responsible for not attending in other groups of the same gender. If this happens, the family has a compromised name in the market and may even be fined. As a result of these measures, it was found that only 40% of the apartments are rented, while the other 60% are occupied by the owners themselves (Little, 2006).

However, there is divergence of information about the existing sizes of Baugruppen. There are sources that state that the size varies from 3 to 43 families (Moura, 2010), while others indicate that it can change between 5 to 50 families (Little, 2006). Therefore, it is likely that even in disagreement, these numbers do not change so much from one case to the other.

It is important to note that much of this process was and is established through experiences that are considered “successful”, cataloged and made available on websites. Such experiences are exponentially multiplied, not only by German states, but also by several other European countries, which have experienced and still undergo through similar crises of weakening the welfare state. 

Understanding the scenario in which the Baugruppen were inserted and the current economic logic was essential for mobilization to become possible. And this is the logic of neoliberalism, which transforms any and every aspect of human experiences into commodities to be bought and sold indiscriminately by the financial market, including the right to dwell (Rolnik, 2009). 

Neoliberalism establishes itself as a world system of single political reason, which traps any debate of power alternation, depending on what aspect local government is in, makes the housing market deregulation more or less flexible. The problem, then, would be structural in nature, and for that reason would alternate the narratives in the power games. But that would not change the fact that neoliberalism is a pendulum-like system, which acquires means of governability through successive crises, across a significant resilience that is renewed and improved in the course of each new crisis caused by it (Dardot and Laval, 2017). 

It is exactly in the interstice between crises that the Baugruppen arose, and it was mainly developed in Germany. Its first copy dates from mid-1994 in the Rieselfeld district of Freiburg. Called the Blue House, this first Baugruppe became the driving force for the creation of a housing mindset, which gave rise to a later neighborhood called Vauban, where the Baugruppen emerged in mid-1996, also in the city of Freiburg. The purpose of the article is to understand some of the constitutive variables that made this mobilization possible, and which, although they may act in different ways, depending on the context in which they are inserted, they are common to all states and countries, since all of them depend on society, banks, Internet access and state mediation.

Moreover, it must be said that Baugruppen themselves would not exist without the variables mentioned (social, financial and organizational, and state). Those variables’ respective needs and interests will promote and enable this new approach to the issue of housing and land occupation. The variables in question were selected not only as a cutout of the analysis, but as an important milestone for thinking about Baugruppen as a method. 

2 Social variable

In order to understand what motivated people to mobilize in the Baugruppen construction, it was firstly necessary to understand who were they, heir profiles, their age group, and what types of absences had encouraged this resolution of collective actions. For this, we used researches about Urbanism (Ache and Fedrowitz, 2012; Droste 2015; Ring, 2016); Sociology (Bresson and Denèfle, 2015; Göschel, 2010); and Anthropology (Hede, 2016).

A Baugruppe always starts from its residents. Comprehending this variable and who are the stakeholders is essential to recognize such a mobilization, especially from the understanding of what are the age groups, what is the income and what is the family profile of the people involved. 

It is from their interests, their demands and the absence of meeting these same demands that mobilization will gain strength to drive other stakeholders. All of these parts exist and will exist regardless of any factor, but without the community and its claims, there is no Baugruppen at any time - not before, not during, not after. 

Not only in Germany, but in many industrialized societies, there is a real change in demographics, caused by two different trends: declining birth rates and increasing life expectancy. These trends have a considerable bias that simultaneously affects health and social security systems. 

In Germany, for almost 40 years, the birth rate has been lower than 1.4 children, which means that with each new generation there is a 30% shortage of young people to fill the gap. Besides, it is important to consider that the people are getting older and older, improving their physical and mental health and increasing life expectancy beyond 60 years old. If on the one hand this datum is positive, on the other hand it results in a large older population and a smaller younger population that cannot be compensated even through immigration (Göschel, 2010).

This fact has consequences on social security system, because the way this system is conceived reaffirms, in a way, the support to families low birth rate. Since there is no indication of a future change in the reproductive pattern, as the population over 60 will represent 40% of the population by 2030, and about 15% of the population will be composed of people over 80 by 2050, there is a natural movement of cooperation between young and old people. Older people who are not isolated in generational ghettos, but integrating and acting in society that, due to their own demographic reduction, will need all possible social help. Considering that the number of elderly people is greater than the number of members that a family can support, the elderly will become a collective social responsibility. 

In addition, immigration is also a controversial topic of discussion in Germany, as it requires a process for integrating immigrant families into the German context, which is very costly for public coffers as it does not generate taxes only for the family in question, but also for the entire population in which this family will be inserted. The families are accompanied by social welfare institutions until their integration is completed. 

Baugruppen in Germany can be seen as an alternative way of providing personal services that are presumably already deficient.

Thus, many people live together to provide care to one another, as well as companionship, attention and task division. These tasks would be expected from their respective families. However, for several reasons, they are not provided by them and are not provided by public welfare institutions or the services market, as the individual income of society has decreased, and the service prices have risen. This way, such services are now considered luxury goods that can no longer be bought in the service market. It is emphasized that this is only a brief and superficial description of a much broader structural problem (Göschel, 2010).

By producing within the Baugruppen an alternative to these personal tasks that were traditionally provided by each individual's private family system or the public system through welfare state entities, an option is created that doesn’t fit into any of the other categories mentioned above. 

While Baugruppen can’t be considered completely private, as would be the case of the family, they can’t be considered public as well, once they don’t depend either on a government institution or on a part of the traditional service market. They establish themselves as something innovative that is between the public and the private (community sense), which does not entirely embraces both fields.

Above rational and stable public contracts, blood-bonded associations or the love that usually binds a family together, the Baugruppen are, above all, a relationship of trust, while seeking to establish a similar level of stability found in a family or public institution. This does not mean that there is, in fact, a social vacuum that the Baugruppen are filling, as their residents still have their own families and are often assisted by public institutions. 

What the Baugruppen create in practice is a link between the public and private domains, linking poles that have been separated throughout modern and industrial life (Göschel, 2010). 

Until 2007, the German Senate had evidence that more than 200,000 Berliners over the age of 50 would rather have an independent life directed toward community living than living in a nursing home. Thus, in the absence of the necessary subsidies to fill this demand, in 2008 a network agency was created to distribute information, form groups and establish the necessary frameworks for new projects. This agency is funded by the Senate Department for Urban Development and the Environment Berlin (SenStadtUm) and organized by Stadtbau, a private planning and consulting agency (Droste, 2015).

If we have such demands at the top of the age pyramid, other needs appear at its base. After many years of devising a life beyond the big urban centers, young Germans began to want their space again in the centralized regions of the city. These young people are not restricted to the profiles of young urban professionals, new bohemians or childless hedonists - known in Germany as DINKS (Double-Income-No-Kids).

There are many young families with children who, when faced with appropriate offers and spacious and affordable apartments, prefer to settle in city centers. Although the societal ideal remains that of a large suburb house, for young people, the attributes glimpsed in urban centers life are becoming increasingly attractive, due to the short distances to be traveled, the present cultural infrastructure and the opportunity and options varieties within urbanity (Ring, 2016).

At the beginning of the 21st century, there was a range of assertive impacts on mixed-group housing. Therefore, multigenerational co-housing projects have been increasingly built. In recent decades this has been revealed by supplementing and expanding this type of project in the country, as there are all sorts of different Baugruppen communities across Germany (Ache and Fedrowitz, 2012). There is a recognized claim among residents that the chance of trusting a neighbor to the point of leaving their child with them is one of the most important aspects of cohabiting in this type of community (Hede, 2016).

Sociological studies state that the resident profile of co-housing projects is of well-educated people with middle-income families (Bresson and Denèfle, 2015). Although there are aspirations from both the government and residents that there is a mixed income structure, projects like this are at risk of social segregation (Ache and Fedrowitz, 2012). 

Coupled with the meager urban housing supply, and given that Germany has mostly tenants, the issue has begun to seriously affect social groups more strongly embedded in the middle class - albeit with a lower income - to some extent they had been spared from the housing crisis. At the same time, these groups were deeply engaged in environmental protection and the preservation of natural resources (Bresson and Denèfle, 2015). 

It is this middle class, in general, that the Baugruppen encompass - people whose education is relatively high, but who have a low income because of the overall employment situation in the country. This housing options limitation have spurred the Baugruppen creation by people who were neither poor enough to get government subsidies not rich enough to buy the few housing available.

The socioeconomic difficulties, job instability, job insecurity, lack of opportunities for housing improvement in the middle and lower middle classes were experienced by these well-educated young adults and gave rise to projects for alternative management of the sustainable consumption of products and services. These projects have revolutionized the way we meet demands in the continuing attempt to avoid waste in all sectors, ranging from transportation, energy, natural resources, money and housing. 

Within these younger age groups, activism, sometimes formal, sometimes informal, has fostered a sense of collectivity, sociability, and mutual help. Elective democratic actions became almost a duty within communities, largely due to the support of public authorities, but also based on a common sense that they were good for the community and the social-urban community in general (Bresson and Denèfle, 2015).

Thus, from the understanding of these two main interest groups, the elderly and the young with financial gain and interest in having children, there are demands and needs that hold within themselves a deeply basal essence in almost all Western societies - older people who will need care and assistance as time goes by, and young people with young children who need a support and trust network in case of any unforeseen circumstances. 

While older people generally have the financial stability that young people are still seeking to achieve, young people have easy access to the tools of the contemporary digital world, as well as the understanding of their mechanisms. Moreover, young people also understand creative economic actions, in which it is possible to frame the Baugruppen

In addition to the usual residents profile, which was addressed in this part of the paper, there is another important point regarding the way these future residents will get financing, credit and legalization of their properties. And it is about this aspect that the second variable of the article is devoted, approaching which are the agents responsible for the economic and legal bias of the cohabitation process, and their organization through specialized websites.

3 Financial and organizational variable by websites

In the construction of information, the organizational variable systematically goes through the way new people will join the Baugruppen mobilization. The analysis takes place through surveys conducted on the Internet and on specialized websites, as well as through research on financing methods. After all, there is no state subsidy, only concessions on land value. The research used to approach this variable occurred through the dissertations of Sudiyono (2013) and Moura (2010), also in the consultations carried out on their websites.

All urban and housing processes involve explaining essential elements in the development of their contexts. A building endowed with architectural and urbanistic qualities develops not from the desire of a minority, but from many characters, which may or may not make such a challenge possible. These essential elements are probably potenciators or barriers, depending on how your interference will act, especially within scenarios that suit them or not. It is precisely in relation to these actors, which simultaneously promote, profit and facilitate the existence of the Baugruppen, that this part of the study will turn. 

In order to be able to explain what are the usual procedures for entering a Baugruppe, the initial step should be to reveal certain standard behaviors of those interested in participating in such cohabitation. Initially, prospective residents should gather information to learn more about mobilization and how it works, which can be done through research on cohabitation concepts on the following Internet portals: id22.net; baugemeinschaften.de; wohnen-im-eigentum; cohousing-berlin.de; and Netzwerkagentur GenerationenWohnen. To view presentations, workshops and exhibitions, it is possible to visit the Experimentdays.de website, where meetings and debates are combined between past, present and future residents, as well as stakeholders in the Baugruppen process (Sudyono, 2013).

If the purpose is in order to see examples of projects already done, it is possible to visit the Wohnportal.de portal and, if organizational help is needed for the project, the Netzwerkagentur GenerationenWohnen also assists in this process. As for financing, there is a major bank that gives credit to the Baugruppen, the GLS-Bank, which exists since the 1970s, when the Vauban district in Germany emerged, meaning: Fur Gemeinschaftsbank Leihen und Schenken - (Community Bank for Loans and Donations). This bank was created in 1974, and until 2010 it had already funded around 6,500 projects and actions in the areas of culture, ecology and society. Its specialty is in supporting alternative urban projects by providing credit to schools, kindergartens, therapeutic institutions, organic greengrocers, healthy eating projects, companies linked to environmental sustainability, as well as assistingunemployed and community store projects (Moura, 2010).

GLS Bank's motto is “money for the people”, with a guarantee to be the first universal bank for social and ecological issues, therefore, with investments that try to grant human needs and sustainable development for future generations through preserving natural resources. In this way, the bank has been making a reasonable return on its investments, along with opportunities for future economic development. GLS Bank also supports housing projects such as the Baugruppen through financial assistance and soft loans (Sudyono, 2013). 

Currently, there is a proliferation of banks willing to provide credit and financing, such as the foundation of the large IKEA Corporation, the Atrias foundation, the Banco Ambiente, DBK Bank, Triodos Bank, among others. A few years ago, a direct connection was made with primary Baugruppen values, with the aim of barring agents who profited indiscriminately from housing and giving residents a constructive autonomy of their own living space. 

This action mobilized several stakeholders, such as architects' cooperatives, organized civil society, companies interested in environmentally friendly housing, the German Senate and Parliament, virtual media communication, etc. 

Over the years, the Baugruppen have no longer been the product of one active principal actor – the organized civil society - but of several actors. However, those who succeed in being hegemonic in the process of collective construction are those that best fit the systematic demands of this form of construction, such as those best educated and imbued with a greater sense of collectivity.

In relation to legal procedures and their respective organizations, what exists are differences in how the Baugruppen articulate to become their housing developments recognized by the state and the legal environment. Even the manner in which the Baugruppen begin may not be the same, depending on who actors are involved in the initiation process.

For example, some Baugruppen projects may begin to be developed directly by future residents; others may come from the decision of an architect or even a cooperative of architects. Some may be undertaken by non-profit non-governmental organizations (NGOs) or even by cooperative models not necessarily owned by architects; and there may still be other stakeholders, such as future residents themselves acting in the form of a cooperative, as well as construction agents, the elderly, urban collectives, groups interested in cohabitation with a focus on respect for animals, among other urban profiles that may be predisposed to build collaboratively. 

From these possible choices, the German Senate created the “Senate Urban Development Department” and commissioned the “City Development Company,” Stattbau Stadtentwicklungsgesellschaft, to produce the “Intergenerational Life Counseling Center”, materialized on the quoted website, netzwerkgeneration.de. This support network agency has been in existence since 2008 and has helped from then on to articulate stakeholders in transgenerational housing. In this network, it is possible to find project ideas; consultants to help with intergenerational life issues; supporters in the development and implementation of project ideas; mediators for understanding the housing industry; housing cooperatives; and private owners. 

Other services provided by the support network agency, free of charge, are initial advice for those interested in project ideas, project planning and project visualizations already undertaken. 

In addition, the agency is not only virtual, but also has a regional office with a physical headquarters in central Berlin. This is the Gemeinschaftliches Wohnen e.V Bundesvereinigung Forum, which is a supraregional association of organizations and individuals for the implementation of new life arrangements and self-organized communities. 

The multiple interests of other stakeholders in the dispute over urban space, such as architects, the State, financial institutions, among other characters that assisted in the demands of organized civil society, are no longer restricted to this society. 

There is a systematization and solidification of the economic, financial and legal devices, driven by digital media and websites, which outline a Baugruppen growth scenario across Germany, and which they are trying to take a certain role in their agenda. The process, which began with organized civil society and became a public policy with active State participation, will be best explained sequentially.

4 State variable

What we propose to analyze in the state variable concerns the role played by the German State in the dissemination of information about the Baugruppen and their performance in the urban scenario. The state variable is based on assessing the failures caused by the State's omission to provide access to housing, as well as analyzing the state's ability to regulate, promote and protect this mobilization. The studies of state attributions in order of guaranteeing access to housing were based on the urban studies by Droste (2015), Ache and Fedrowitz (2012). 

One of the variables of the State is to promote knowledge about what is being produced in the country, in general. Until 2015, there was a lack of research on Baugruppen consequences for land use policy and the market regulations that promote it, besides studies on the governance policy frameworks that the State has to encourage or curb certain urban initiatives (Sudyono, 2013). In addition, there is little material about the social setbacks that the Baugruppen will face in the long run until they can stabilize or not. 

The eventual demand for research tends to grow, and with this, its assessments should include analytical aspects that need to be incorporated to meet the housing agenda, such as the creation of special institutional structures within government. These structures will serve to regulate the housing market so that the Baugruppen become, in fact, socially inclusive, not a mobilization with a series of half-open parentheses that may eventually result in segregation. 

Questions remain as to what state-created legal frameworks could facilitate or hinder urban and housing policies for the Baugruppen to help groups with specific and sometimes special needs to make it easier for them to access to cohabitation. Therefore, what cannot be vague in these surveys is the critical analysis about the projects and their results, so that researchers are not dazzled or just interested in doing favors for a particular population sector, which would be another lobby than a scientific investigation in fact. 

Another topic that the Baugruppen may come to favor with their potential is the struggle for gender equality as they seek to promote greater gender equality within the European and German context. 

As for the early Baugruppen communities, these are social and political elements with an emphasis on collectivity, everyday life and inclusion. Their character is not speculative, since they removed the investments of the productive process directly from the state in housing. While some projects are willing to build “just” housing, others within their sense of urban collectivity go beyond and integrate. This usually happens on the ground floor, work facilities and neighborhood services such as yoga classes, day care centers, support centers for the elderly, community classes, living centers or public classes, among others. 

It should be clarified that while the city has gained with the building constructions, the Baugruppen were born out of system failures, such as the German state's lack of public policies to provide housing rights, inability to read the birth. new lifestyles, or even trying to resonate and apply housing policy experiences from other countries.

The Baugruppen are, therefore, the result of a real absence of the State, although they cannot exist in its total absence. It is important to clarify that, from the moment the state accepted its spontaneous emergence, it has also validated the initiative and has been continuously supporting it. And even though the Baugruppen are still a considerably small niche, the political interest in them on the part of the state is also growing, which notes them carefully because of their contribution to the dynamics and resilience of cities. 

This has increasingly made the Baugruppen a housing public policy strategy implemented by municipalities, including lessening the responsibility created by some burdens on certain sectors of the population, especially social security. 

If partnerships between the Baugruppen and municipalities are sufficiently regulated and skillful, there is a possibility of legitimate improvement in social land use and progress related to neighborhood quality. From this fruitful relationship between both parties, there would be the likelihood of simultaneous gains (Droste, 2015).

What is not sustained in the long run is the state's ability to guarantee access rights to housing for socially weaker groups as long as there is in fact no state regulation about the Baugruppen. It is even risky to determine whether the mobilization will effectively become a more universalizing public policy or whether will remain restricted to a specific middle class niche within society. 

While there is an interest on the part of municipalities to make the Baugruppen more blatant alternatives, there is also doubt about the true efficiency of the state in contributing to a spatially fairer city. This is not restricted to Germany only: while the Baugruppen have very own characteristics in the country, in other geographically close places, such as the Czech Republic and Austria, the concept is also intended to be applied. The issue of cohabitation itself has spread to several parts of Europe, having in each country its own attributes and particularities.

The German government, the Berlin government and the governments of other municipalities, or even the German Senate, are not the main actors in the struggle for the Baugruppen. They play supporting roles, although their support is important, it is not crucial as it does not take direct action on the organization, even if it seeks to influence it. As stated earlier, one of the state's main actions was the creation of the network agency Netzwerkagentur GenerationenWohnen, which helps to establish early contacts with the concept of cohabitation.

Whatever the state scale, the activities developed by the State are mainly established as information and communication. There are virtual announcements, regular newsletters and face-to-face meetings, such as roundtables, exhibition fairs and the complete collection of a database with details and information from all Baugruppen ever held.

The most instructive way, indicated by some scholars, is perhaps the holding of fairs where professionals can expose their work, portfolios and experiences, bringing together a range of experts with complex knowledge that consists the civil construction industry (Ache and Fedrowitz, 2012).

Such fairs are understood as a good way to promote the private sector without necessarily letting it dominate housing mobilization. This type of promotional event strengthens model offices and offices with an emphasis on collectivity, ecology, and social and environmental responsibility. There are also all sorts of professionals and activities that help foster the creative economy. In addition, they favor the dissemination and distribution of skilled labor at a fair and conscientious price to a population that also wants to become more aware of what it consumes and to whom its capital power will favor, besides on what kind of work will help foster it. 

But, regardless of the means, what remains is the awareness that the Baugruppen are an action that, fortunately or unfortunately, don’t fit just a single actor, in this case, the state. There is the understanding that stakeholders from organized civil society and from communities involved play a major role in ensuring that the parent idea and current values in the Baugruppen design are guaranteed and maintained.

5 Final considerations

Therefore, what can be understood through the variables presented is that they are common to many European countries. The population is, in fact, gradually aging, while the existing young population is no longer sufficient to supply the demands of the labor market. This market has been, at the same time, dismantled and precarious because of neoliberal reason. Regardless of how each country will react and organize, the logic is almost always the same. 

Although many of these achievements are restricted to the European scene, the fragmentation and weakening of the welfare state affects the elderly and young people just as much as it affects their social security.

That is why the Baugruppen are a promising alternative: in an economy based on the right to private property, once it is guaranteed, even if other social rights are suppressed, people in a community built on trust have a kind of material comfort they might not otherwise find. 

The other point regarding these variables concerns the banks that finance the Baugruppen. While at first there was only GLS-Bank linked to Baugruppen, as many banks are attracted to this kind of mobilization, which is considered an auspicious investment, the credibility of Baugruppen's ability to remain a solution taken as of popular initiative, from bottom up,. On the other hand, the capacity of the market to absorb this initiative and change capital from one hand starts to grow, as is common in the neoliberal reality, which appropriates and liquefies daily every alleged conquest. 

As for websites, it can be argued that the Baugruppen would hardly have an considerable reach if it were not for the dissemination and construction of information through the Internet, which could demonstrate the scope for mobilization both for German states and for other countries that were willing to reproduce the idea in their respective scenarios, such as Austria and the Czech Republic. 

As for the last variable, the state, it is significant to remember, firstly, that Germany is, in fact, a federative state, which means, it has governmental autonomy to give the Baugruppen the character that best suits their local government. Another key point concerns the change in leadership of the German Federal Government, which had been, from 2005 to the present (when the Baugruppen spread most), led by Chancellor Angela Merkel, ending her term in 2020, which may mean a change in the way Baugruppen is understood and done in Germany.

It must be said that, in addition to the variables analyzed, there are others of paramount importance that help in understanding this mobilization, such as existing regulations and the role of cooperatives in resisting neoliberal oppression. Account should also be taken of the responsibilities of architects and experts in designing and articulating different stakeholders and analyzing how the city and urban environment respond to these stimuli from the Baugruppen

What can be understood from the analysis of the variables (social, financial and organizational and state) in promoting the Baugruppen conception is that each one of them is fundamental for the mobilization, not only in the conception of the narrative presented, but mainly in the construction of the collective action that enabled many new homes all over Germany.

However, for the Baugruppen to continue to exist faithfully to its initial purposes, there must be an awareness on the part of its future residents to demand from the state to safeguard its right on not to being exploited by intermediaries, such as by construction companies and developers, or even new mechanisms that may arise to profit from their right to housing.

Although capitalism is a social fact and there is always a financial benefit from the acts undertaken by civil construction, the Baugruppen's goal is to suppress the intermediary, the agent who profits and speculates with dwelling. This means, it is necessary that, the stakeholders regarding the inhabitants remain aware that inhabiting the city is a right that the state needs to guarantee, and that its population must never fail to claim.

Finally, in the age of massive information, there are plenty of examples on the Internet of how to collectively build a new way of inhabiting homes and cities. Therefore, more critical analysis is still needed on how this can be done to primarily benefit the local community. At present, perhaps the aspect that should receive the most attention in the context of the Baugruppen is the meaning of the word Baugruppen itself, and whether it remains in keeping with what it proposed from the outset, namely the groups that build together.

References

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