O processo de padronização de projetos de edifícios de apartamentos: notas sobre mercado, financiamento e arquitetura

Felipe Anitelli

Marcelo Tramontano

Felipe Anitelli é arquiteto e Mestre em Arquitetura e Urbanismo. Pesquisador do Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP) - Brasil, e do grupo de pesquisa Nomads.usp - núcleo de estudos de habitares interativos. Estuda as repercussões de características do desenho do edifício de apartamentos paulistano em projetos empreendidos no Brasil.

Marcelo Tramontano é arquiteto, Doutor e Livre-docente em Arquitetura. Professor Associado da Universidade de São Paulo (USP) - Brasil. Coordenador do grupo de pesquisa Nomads.usp. Estuda a informatização do cotidiano nas escalas do corpo (computação vestível), do objeto (mobiliário com mídias integradas), da edificação (o edifício como interface de comunicação) e da cidade (fragmentos urbanos informatizados).

Como citar esse texto: ANITELLI, F.; TRAMONTANO, M. O processo de padronização de projetos de edifícios de apartamentos: notas sobre mercado, financiamento e arquitetura. V!RUS, São Carlos, n. 5, jun. 2011. Disponível em: <http://www.nomads.usp.br/virus/virus05/?sec=6&item=1&lang=pt>. Acesso em: 12 Ago. 2020.

Resumo

O objetivo do artigo é associar certas normas de financiamento do BNH aos projetos de edifícios de apartamentos paulistanos construídos com seu aporte financeiro. No período de atuação do BNH – 1964 a 1986 -, os promotores imobiliários da cidade associavam possibilidades projetuais propostas em seus empreendimentos aos condicionantes legislativos impostos pelo Banco. Eram normas técnicas, resoluções, instruções, manuais, etc., que determinavam como deveriam ser as características gerais do edifício. Como resultado, essa ação contribuiu decisivamente para a padronização de soluções espaciais dos apartamentos. O artigo, por fim, também identifica alguns dos interesses dos promotores imobiliários, do BNH, e dos próprios arquitetos que, de alguma maneira, participavam desse sistema de financiamento público de habitações.

Introdução

Recentemente, pesquisas do Nomads.usp – Núcleo de Estudo de Habitares Interativos - (QUEIROZ, 2008; PINHO, 2005; TRAMONTANO, 2004; VILLA, 2002) têm constatado que são cada vez mais os agentes do mercado imobiliário e cada vez menos os arquitetos, os que determinam o desenho dos apartamentos paulistanos oferecidos ao consumidor. Indício dessa situação é a ausência do nome do autor do projeto arquitetônico nas campanhas publicitárias de venda dos edifícios, que são raramente mencionados, com exceção de projetos com participação de arquitetos de renome, capazes de emprestar seu prestígio ao empreendimento. Nas incorporações imobiliárias, mudanças significativas na configuração das unidades habitacionais dos apartamentos praticamente não ocorreram ao longo das últimas três décadas do século XX. Uma verificação empírica preliminar é suficiente para indicar que as alterações ocorridas se restringem basicamente a introdução de detalhes e materiais da fachada, sem realizar, contudo, adequações que os aproximem das transformações sociais e comportamentais que vem passando a sociedade brasileira.

O sistema de financiamento organizado em torno do BNH condicionou a produção paulistana de apartamentos a partir de 1964. Principalmente após 1968, quando o Banco se estrutura em bases financeiras e administrativas mais sólidas. Esse sistema indicava como deveriam ser as formas de atuação dos produtores imobiliários e, por conseqüência, do produto resultante. Eram normas, instruções, resoluções e manuais que restringiam as características do edifício à demanda do BNH. Tais regras trouxeram significativas restrições ao projeto arquitetônico e o resultado é a consolidação de um modelo de planta padronizado. Importantes arquitetos que, de formas diferentes, vinham participando da concepção de edifícios desde o começo do século XX, ao notarem as dificuldades e limites impostos pelo BNH, teriam deixado de participar dessa produção. O BNH, ao delimitar claramente as características do projeto em função de interesses próprios, contribuiu para a padronização espacial dos apartamentos. Essa é uma importante conclusão de trabalho.

Essa pesquisa parte da premissa de que o projeto do apartamento padronizou-se. A planta das unidades habitacionais sofreu um processo que uniformizou a solução adotada pela maioria dos edifícios. As características gerais dessa habitação são:

- três zonas principais, separadas em função de seus usos. Zona social: entrada social, sala de estar, sala de jantar, saleta íntima, etc.; Zona Íntima: dormitórios, suítes, banheiros, corredor; Zona de Serviços: lavanderia, cozinha, banheiro e quarto de empregados, entrada de serviço;

- a relação de atividades previstas no programa habitacional a determinados cômodos;

- a existência de cômodos monofuncionais;

- a hierarquia na disposição dos cômodos. Distinção entre entrada social e de serviços; da primeira, se tem acesso as salas e a cozinha; das salas se tem acesso ao corredor íntimo; da cozinha se tem acesso a área de serviço; do corredor íntimo se tem acesso aos quartos e aos banheiros; da cozinha se tem acesso a lavanderia; da lavanderia se tem acesso ao quarto e banheiro de empregado e a entrada de serviço;

- a utilização de corredores como solução para a circulação;

- a distinção das entradas social e de serviço.

Essa planta, eventualmente, apresenta algumas alterações, de acordo com o tamanho do apartamento, da classe social, do público alvo, da época, etc.. Mas o seu esquema geral – representado pela figura abaixo – aparece em alguns apartamentos dos anos 1920, em boa parte deles nos anos 1930 e 1940, na maioria deles nos anos 1950 e 1960, e em quase todos os exemplares encontrados nos anos 1970 em diante. Com exceção da década de 1910, em que foi predominantemente utilizada uma solução de planta que tinha referências na habitação colonial, em todas as décadas existem apartamentos com todos ou quase todos os aspectos listados.

Figura 1. Esquema geral da padronização da planta de uma unidade habitacional de edifício de apartamento (Fonte: autor, 2010)

A padronização espacial também é visível fora da unidade habitacional, no andar tipo. A solução frequentemente encontrada e que, a partir dos anos 1970, fez parte da grande maioria dos projetos é a implantação de quatro habitações por andar com a circulação vertical e horizontal centralizada, exemplificada no esquema abaixo. A padronização também pode ser entendida em termos diferentes dos colocados aqui. Há indícios de que os caixilhos também são padronizados, bem como elementos da fachada, detalhes de acabamento, materiais utilizados, etc.. Aqui, porém, interessa enfocar os aspectos espaciais da padronização.

Figura 2. Planta esquemática de pavimento-tipo de edifícios de apartamentos paulistanos (Fonte: autor, 2010).

A criação de um modelo de financiamento: o BNH e suas ações

A produção de habitações financiadas pelo Banco Nacional de Habitação (BNH) foi significativa. Segundo os dados apresentados por Taschner (1991), 3,2 milhões de unidades habitacionais destinaram-se a famílias com renda acima da baixa, ou seja, classes média e alta. Como o governo federal, principalmente através das COHABs e Cooperativas, financiava a produção destinada a uma demanda social, conclui-se que essas três milhões de habitações foram promovidas pela iniciativa privada. A média anual durante os vinte e dois anos de existência do Banco foi de quase 150 mil habitações de classes média e alta. Se levarmos em consideração que boa parte delas foi realizada durante os cinco anos do chamado “Milagre Econômico”, entre 1968 e 1973, período de grande desenvolvimento econômico, com grandes repercussões no ramo da construção civil, a produção torna-se ainda mais significativa. Pode-se afirmar que a produção privada de habitação com financiamento do BNH foi numericamente superior ao que foi produzido pelo governo, e que tinha como público alvo as classes baixas. Uma unidade habitacional construída para a classe média ou alta, por sua metragem e seu acabamento, por exemplo, tinha um custo bem maior do que a realizada para a demanda social, pelo seu tamanho diminuto e seu acabamento simplificado. Esse fato distorce ainda mais a aplicação de recursos do Banco.

Há indícios1 de que a popularização da compra de unidades habitacionais em edifícios de apartamentos se deu somente a partir de 1964 com a atuação do BNH, e que antes disso a maioria deles ainda fosse alugada. O BNH é que teria difundido a idéia de comprar apartamentos, através de suas várias opções de financiamento ao usuário, com pagamentos em até vinte anos. Além da popularização da opção de compra da moradia, o governo influenciou a atuação do mercado imobiliário, que vinha se profissionalizando desde a década de 1940. Segundo Lago e Ribeiro (1996) é justamente nessa época que se consolida a instável figura do incorporador, que até então tinha atuação limitada pela inexistência de um mecanismo capaz de centralizar poupanças para financiar empreendimentos. No decorrer da atuação do BNH o:

espaço construído das grandes cidades brasileiras se transforma sob o impacto da construção de uma grande quantidade de edifícios de apartamentos. Algumas empresas imobiliárias já existentes conhecem um extraordinário crescimento e inúmeras outras são criadas. (LAGO; RIBEIRO, 1996, p. 136)

Na época, os promotores imobiliários começavam a relacionar possibilidades construtivas e projetuais às condicionantes de financiamento. Através do estudo de Leite (2006), percebem-se formas de inserção de alguns promotores no competitivo mercado imobiliário que se reorganizava. A construtora Hindi é um exemplo proposto por Leite2. Ela adotava estratégias para aumentar o nível de eficiência, alicerçada num projeto "extremamente racionalizado e de execução pormenorizadamente planejada, possibilitando reduzir o prazo de execução da obra e o custo da obra", sendo essa uma opção deliberada para atuar no sistema Financeiro de Habitação do governo (LEITE, 2006, p. 136). Comparando projetos da Hindi com inúmeros outros dos anos 1970, de outros grandes promotores, como a Lindenberg, a Sobloco, a Paulo Boghosian e a Cury, conclui-se que boa parte dos projetos tinha soluções semelhantes. Supõe-se que essa era "a" forma encontrada para a adequação dos princípios projetuais adotados às normas do Sistema. Através desse exemplo, e também através de análise de normas utilizadas pelo BNH no sistema de financiamento, é possível notar algumas características de empreendimentos que utilizavam o aporte financeiro do Banco:

- a necessidade de tipologias de plantas adequadas para a aprovação no BNH;

- a partir dessa constatação, a existência de soluções espaciais que, independentemente de suas qualidades, seriam inadequadas e não poderiam ser implementadas. Ao menos não com o aporte financeiro do BNH;

- a Hindi encontrou nessa solução da planta – padronizada - uma maneira de inserir-se no Sistema;

- essa solução da Hindi também foi largamente adotada por outros promotores da época;

1 Nos anos 1940, 1950 e início dos anos 1960, os mecanismos de financiamento dos apartamentos em São Paulo eram limitados. O prazo para pagamento era curto, normalmente restringido ao tempo que durava a obra. Como o número de parcelas era reduzido, os valores das mensalidades eram altos. Provavelmente, somente algumas pessoas com rendimentos suficientes compravam os apartamentos utilizando esse sistema. Por outro lado, o número de apartamentos construídos foi significativo. A dúvida é de que forma essas unidades habitacionais foram ocupadas. Através de compra ou de aluguel?

2 Os números são expressivos - mais de 130 edifícios construídos, com mais de 6.000 apartamentos, dos quais 80% em São Paulo. Ela atuou no mercado residencial de classe média, produzindo apartamentos de dois, três e quatro dormitórios, com quatro unidades por andar. Essa forma de implantação das unidades no andar-tipo mais a quantidade de prédios construídos indicado por Leite, mostram que a altura média dos prédios era alta: onze, doze andares.

Figura 3. Planta de edifício promovido pela construtora Hindi em 1982 no bairro do Jabaquara, de autor desconhecido (Fonte: jornal Folha de São Paulo. In: Banco de dados de APARTAMENTOS – Nomads.usp).

Outra empresa citada por Leite (2006) é a Sobloco, de Luiz Carlos Pereira de Almeida3. Segundo seu proprietário, a empresa entrou na produção habitacional quando percebeu a intenção do governo de potencializar o desenvolvimento desse mercado. Para Almeida a definição do produto deveria ser feita pela maximização da relação entre custo e benefício, aproveitando ao máximo o terreno e sem sofisticações arquitetônicas: “optamos por ter um arquiteto interno, pois os escritórios de arquitetura costumavam sugerir soluções muito caras e dispensáveis.“ (LEITE, 2006, p. 161). O dono dessa grande empresa promotora de habitações indica, ao que parece, que arquitetos assalariados trabalhando na empresa seriam mais adequados para a produção de projetos lucrativos, e o contrário: que arquitetos trabalhando em escritórios liberais traziam propostas caras. O empresário não qualifica os dois projetos, somente os distingue como mais ou menos lucrativo, de acordo com os interesses da empresa. Esses arquitetos que trabalharam em empresas incorporadoras imobiliárias estariam, portanto, mais suscetíveis às ordens de seus superiores. Nesse caso, o produto resultante estaria muito mais próximo dos interesses mercadológicos dos empresários do que das predileções estéticas e funcionais dos arquitetos. Pode-se imaginar que os arquitetos que trabalhavam em incorporadoras pouca liberdade tinham para conceber os projetos, assim como os que se organizavam em escritórios próprios, poucas chances teriam de conseguir uma encomenda para o projeto de um edifício, de acordo com a postura de promotores, como Luiz Carlos Pereira de Almeida.

Sobre a produção realizada na cidade de Belo Horizonte entre 1962 e 1976, Passos (1998) afirma que esse foi um período de estabelecimento de modelos de assentamentos, de configuração arquitetônica e de padrões de acabamento que favoreciam a repetição de formas economicamente viáveis. Segundo o autor, a produção viabilizada pelo BNH contribuiu para o crescimento do número e do porte dos edifícios, e conseqüentemente a “implantação de processos de produção em larga escala, baseados na padronização dos elementos e das rotinas construtivas.“ (PASSOS, 1998, p. 120)

Apesar da capital mineira não fazer parte do recorte geográfico desse artigo, é interessante notar as semelhanças entre as estratégias de ação das empresas mineiras, e as adotadas por empresas de São Paulo: repetição de formas economicamente viáveis, modelos, padrões, e etc., além de associar ao BNH a formatação do produto imobiliário. Em seu estudo, Passos apresenta várias plantas de apartamentos construídos em Belo Horizonte na época. Sua grande maioria segue a padronização espacial com as mesmas características do projeto construído em São Paulo. O agente financiador era o mesmo – BNH -, as condições e regras para o financiamento eram, portanto, também as mesmas e, apesar de cidades em diferentes Estados, os resultados formais e espaciais foram os mesmos. O uso desse modelo de planta deve ter sido, portanto, uma ótima alternativa para acesso ao crédito. O autor ainda enfatiza que é justamente através da padronização dos espaços internos dos apartamentos e da configuração de fachadas evidenciando índices tecnológicos, através do uso de estruturas de concreto aparente ou em composições repetitivas, que identificam-se os “traços típicos da produção e do consumo do objeto arquitetônico nesse período.“ (PASSOS, 1998, p. 120)

A forma de operação do BNH

Além da poupança compulsória através do FGTS, o governo previa a captação de recursos pela poupança voluntária, dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). O BNH também controlava o SBPE, propondo normas e estimulando as entidades que compõem o sistema (BORGES; VASCONCELLOS, 1973). Com a imposição de normas para a obtenção de recursos do sistema, ele determinava a atividade produtiva exercida pela promoção imobiliária. O SBPE era estruturado basicamente em três grandes instituições: as Caixas Econômicas - Federal e Estaduais -, as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo.

Antes de 1964, alguns dos principais empresários do ramo promoviam suas habitações com recursos próprios ou com o aporte financeiro dos compradores dos apartamentos. A partir do BNH, a forma de produção mudou. O governo é que passou a se responsabilizar pelos financiamentos habitacionais. O foco dos empresários não estava mais na viabilização do empreendimento e sim na adequação de seu produto às condicionantes colocadas pelo novo Sistema.

Da mesma forma, o governo financiava as habitações para os compradores e os prazos para pagamento eram muito maiores. A extensão do tempo para quitação da dívida permitiria que os valores das parcelas fossem menores. Além disso, a diminuição dos custos de construção, através da padronização construtiva e espacial, se tornou um objetivo para seus promotores. A mão-de-obra usada era pouco qualificada e barata, e constituída basicamente por migrantes de outras regiões do país. Todos esses fatores contribuíram para a redução do custo geral do edifício de apartamentos. Prédios mais baratos, construídos mais rapidamente, em maior escala, realizados em regiões cada vez mais distantes do centro, podem ter sido consumidos por uma parcela cada vez maior da população. Mais famílias morando em edifícios, e pessoas com rendas menores. A opção de compra da modalidade habitacional apartamentos, finalmente, estava dentro das condições financeiras de um número significativo de moradores da cidade.

A partir dos anos 1960, a produção focou muito mais aspectos quantitativos, já que o número de edifícios construídos era muito maior que antes. Desde que respeitadas as condições financeiras, administrativas, construtivas e projetuais do Banco, os promotores teriam acesso quase ilimitado a capitais para investimentos em edifícios de apartamentos. Nesse sentido, os projetos apresentados começaram a ter propostas repetidas, e o arquiteto se transformou, assim, em apenas mais um dentre os agentes que concebiam as suas propostas. A escala era outra, e o processo de desenvolvimento dos projetos também mudou.

Boa parte dos financiamentos realizados no âmbito do SBPE vinha do capital acumulado nas cadernetas de poupanças das instituições que compunham o Sistema, como as Sociedades de Crédito Imobiliário. Outra parte vinha diretamente do BNH. As operações financeiras que resultavam em crédito para a produção de habitações eram basicamente destinadas às classes média e alta. O governo, nesse caso, não produzia habitações. Em certas ocasiões nem as financiava. Mas todas as transações recebiam regulamentações do BNH, que verticalizava as decisões sobre as formas de financiamento e condições para a aprovação dos projetos que teriam crédito para a sua execução.

Todo o esquema de acesso ao capital para investimento em construção foi capaz de influenciar a economia durante décadas. Somente nos anos 1970, por exemplo, segundo um relatório do Banco Mundial, a taxa média de crescimento da construção civil no Brasil foi de 9,9% (SOUZA, 1994). Já outros dados apresentados pela arquiteta Ermínia Maricato (1983), especificamente para os anos de 1968 a 1973, período do chamado milagre econômico, mostram um crescimento no setor de 10,9%. Segundo esses índices, o acréscimo nos anos do Milagre comparado a média da década seria de apenas um ponto percentual, mostrando que a construção civil já tinha crescimento significativo. Com esse acréscimo de 10%, no final de apenas uma década o setor tinha dobrado a sua produção. Esse crescimento coincide também com a expansão de crédito realizada pelo SBPE e a crise no mercado de ações, tornando investimentos no setor imobiliário mais atrativos.

Esse dinheiro acabou sustentando a produção de edifícios de apartamentos destinados às classes média e alta, desvirtuando a proposta inicial de investimento nas camadas mais pobres da população (AZEVEDO, 1996). Quem acabou se apropriando do capital foram os promotores imobiliários. A idéia era que cada investimento realizado trouxesse um retorno do capital aplicado, de modo a aumentar a capacidade da produção na área residencial. No início, o BNH produziu – através do PLANHAP (Plano de Habitação Popular) – mais de 300.000 moradias para famílias pobres. Mas o programa perdeu seu dinamismo com o tempo, e uma das causas foi o elevado volume de atraso nos pagamentos das prestações. A perda real no valor do salário mínimo, que na década de 1960 foi de 30%, seria uma das causas para a dificuldade dos mutuários em honrar suas dívidas (AZEVEDO, 1996). O governo passou então a priorizar faixas de renda em que a inadimplência era menor e, com isso, a produção de habitação social perdeu espaço. Segundo empresários do setor imobiliário, mais de 90% dos edifícios de apartamentos produzidos na época tinham financiamento feito através do SFH, justificando o sucesso deste sistema. O Banco ignorou "os setores de menores rendimentos da população e [...] [tratou] a habitação como uma mercadoria a ser produzida e comercializada em moldes estritamente capitalistas" (MARICATO, 1983, p. 83). Considerando o custo de uma habitação popular, que é bem menor do que as feitas para os demais níveis de renda, a distorção do investimento é ainda maior.

A formatação de uma rotina de aprovações de projetos e a padronização do projeto

As regras do BNH sobre empreendimentos financiados dentro do Sistema Financeiro de Habitação não se restringiam aos órgãos, departamentos e instituições a ele diretamente ligados. Desenvolvidas pela Fundação Prefeito Faria Lima em convênio com o Departamento de Pesquisas do BNH e com o seu apoio, foram idealizadas diretrizes para controle de obras de municípios, cujo objetivo era fornecer subsídios para elaboração de legislação própria que disciplinasse edificações e loteamentos (BNH; FUNDAÇÃO FARIA LIMA, s. d.).

No que se refere aos ambientes de um apartamento, as diretrizes determinam que os usos no interior da unidade habitacional sejam resolvidos através de cômodos funcionalmente estanques. Por essa razão, o financiamento de projetos que propusessem possibilidades de integração dos ambientes - comuns em apartamentos modernos das décadas de 1940 e 1950 -, não seriam aprovados por essa regra. Por exemplo, o projetado por Jacques Pilon (Figura 4), em 1941, na Praça da República, que tem todos os seus ambientes integrados: a sala é separada do quarto por uma pequena divisória retrátil que pode ser suprimida; o quarto é separado da varanda por uma grande porta envidraçada, que aberta, integra completamente os dois ambientes; e a cozinha está ligada a sala, inclusive com a possibilidade de se fazer refeições em uma bancada localizada no eixo que divide os dois ambientes.

Figura 4. Planta de edifício projetado por Jacques Pilon em 1941 na praça da República (Fonte: arquivo FAU-USP. In: Banco de dados APARTAMENTOS – Nomads.usp).

As questões abordadas por tal estudo não se restringiam ao apartamento, mas determinavam também agenciamentos dos usos na instância coletiva do edifício. Por exemplo, recomendavam que instalações de escritórios só poderiam ser anexadas ao complexo residencial se houvesse acessos independentes a partir de logradouros públicos. Nos anos 1950, foram construídos vários edifícios com grande diversidade de usos em seu interior: além de habitações, lojas e prestadores de serviços localizados no andar térreo ou nos primeiros andares. Alguns deles não têm acessos independentes a logradouros públicos, como o edifício Rangel Pestana, projetado por Carlos Lemos, em 1956, na avenida de mesmo nome (Figura 5). São quatro lojas projetadas no pavimento térreo, e a duas delas se têm o acesso pela mesma circulação que chega aos elevadores que conduzem os moradores aos andares habitados. O portão de entrada na rua é o mesmo para os dois usos – residencial e comercial. Se o projeto de Lemos tivesse sido realizado nos anos 1970, com o financiamento do banco, o térreo desse edifício demandaria outra solução. Em outras palavras, idéias modernas de edifícios de múltiplo uso, como a Unidade de Habitação corbuseana, não seriam financiadas. Outro exemplo é um projeto realizado por Gregori Warchavchik, em 1947, na Rua Araujo (Figura 6). Nele, cada unidade habitacional é dividida em duas partes relacionadas: uma residencial e outra de trabalho. O núcleo residencial é composto por sala e quartos interligados, banheiro, cozinha e área de serviço. O núcleo de trabalho é composto por uma sala de gerência, um salão, recepção, banheiro e terraço. Na circulação do andar, cada instância tem acessos independentes, mas por dentro da unidade elas se ligam, formando uma moradia-escritório. Ele seria um edifício comercial com habitações no fundo ou um edifício residencial com uma área de trabalho? O salão está voltado para a rua. De qualquer forma, essa solução de planta não seria permitida pelo BNH.

Figura 5. Planta e foto do edifício Rangel Pestana projetado por Carlos Lemos em 1956 na avenida de mesmo nome (Fonte: Revista Acrópole, n. 211, 1956. In: Banco de dados APARTAMENTOS – Nomads.usp).

Figura 6. Planta e perspectiva de edifício projetado por Gregori Warchavchik em 1947 na Rua Araujo (Fonte: arquivo FAU-USP. In: Banco de dados APARTAMENTOS – Nomads.usp).

Outra norma que discutia aspectos da área coletiva do edifício era a circular COE-CHP 1-684, que determinava a construção de um muro de, no mínimo, 1 metro de altura, na parte da frente de terrenos que abrigassem habitações isoladas. A norma ainda descreve a possibilidade da utilização de cerca, mas especifica: "deverão ser colocados cinco fios de arame e os moirões de cimento armado, distantes, um do outro, dois metros no máximo." (BNH, 1968, p. 1) Até então, edifícios com integrações diferenciadas na malha urbana não costumavam ter muros de divisa na frente do lote. Essa permeabilidade enriquecia o uso no térreo do edifício, por baixo nos pilotis ou em pátios laterais. Essas áreas normalmente tinham um rico tratamento paisagístico e peças de mobiliário – como bancos – que sugeriam usos em ambientes localizados entre o espaço público da rua e o espaço privado da habitação. Exemplo disso são os edifícios Lugano e Locarno projetados em 1962 por Franz Heep na Avenida Higienópolis (Figura 7), que têm uma praça entre os dois prédios. Hoje, há uma grade fechando o lote e impedindo o seu uso por pessoas não moradoras. A partir dessa norma do BNH e dentro de seus interesses, esse tipo de solução foi proscrito.

Figura 7. Fotos dos edifícios Lugano e Locarno, projetados por Franz Heep, em 1962 na Avenida Higienópolis (Fotos: autor - 2009).

Nos projetos estudados por essa pesquisa, notou-se a recorrência de um modelo, que foi utilizado em quase todos os edifícios levantados a partir da década de 1970. Essas características também podem ser identificadas a partir da sistematização realizada no trabalho de Queiroz e Tramontano (2009), que trata da constituição do apartamento paulistano:

• divisão da planta em cômodos estanques funcionalmente, como estratégia de organização de usos;

• a existência de uma relação de hierarquia entre os espaços: as plantas apresentam a mesma seqüência de disposição dos ambientes;

• tripartição da habitação, com o agrupamento de cômodos em zonas social, íntima e de serviços;

• a articulação dos cômodos por meio de corredores, adotados como dispositivos de circulação;

• a existência de uma relação de hierarquia também entre circulações, separadas para o uso de patrões e empregados, inclusive no âmbito coletivo do edifício.

Figura 8. Edifício de autor desconhecido, empreendido por Planorte Construtora e Comercial em 1972 na rua Santa Cruz, Vila Mariana (Fonte: jornal Folha de São Paulo, 1972 In: Banco de dados APARTAMENTOS – Nomads.usp). Exemplo de projeto com as características padronizadas citadas acima.

Essas cinco características encontradas nas plantas dos apartamentos são aparentemente, também, recomendadas por técnicos do BNH como boas soluções espaciais para o projeto de casas. Como exemplo - e respeitados os limites e diferenças de tipologia habitacional, das áreas construídas, das diferentes localizações e destinação para outras classes sociais – serão apresentadas três projetos (Figura 9) desenvolvidos pelo BNH5, que indicavam características ideais que as plantas deveriam ter. Elas têm a mesma estrutura listada nos apartamentos.

Figura 9. Plantas de três habitações hipotéticas e ideais propostas pelo BNH (BNH, s. d.).

3 Realizou 44 empreendimentos no período de 1966 a 1980, dos quais 31 – portanto, 70% - entre 1969 e 1975, no auge do crescimento econômico brasileiro e do acesso aos recursos disponíveis pelo BNH. Uma média de seis edifícios por ano ou um a cada dois meses. Muitos desses edifícios deviam ser construídos ao mesmo tempo, exigindo grande nível de organização, administração e também de pessoal. (LEITE, 2006).

4 Circular da Carteira de Operações Especiais e de Hipoteca.

5 Nos Estudos Especiais do Sistema Nacional de Acompanhamento de Preço e Índices da Construção Civil (SINAPI), que estudava peculiaridades do setor construtivo.

Conclusões

O BNH estruturou a produção imobiliária privada em uma escala inédita. Muitos órgãos foram criados a partir disso com a função de conduzir os empreendimentos de tal forma que o aporte financeiro do Banco fosse convertido posteriormente em lucro para o empresário, que com isso não teria dificuldades em retornar o capital emprestado. A partir de declarações de seus próprios presidentes, foram priorizados em sua gestão aspectos quantitativos, para a viabilização de um número significativo de unidades habitacionais. Segundo eles, dois problemas brasileiros deveriam ser resolvidos através das ações do Banco: o déficit habitacional e o desemprego. A capacidade da indústria da construção civil foi então potencializada. Os empresários não investiam mais seus recursos na construção dos edifícios. Nem poderiam. As informações colhidas por essa pesquisa levam a crer que os empresários de anos anteriores seriam incapazes de produzir na escala suficiente, no contexto dos anos 1960 e 1970. Até a década de 1950, o número de edifícios de apartamentos construídos ainda era proporcionalmente reduzido, eles estavam localizados apenas em áreas mais centrais e em grandes eixos de expansão, e eram destinados às classes de renda mais alta, devido à limitação dos financiamentos. Após 1964, a quantidade de habitações produzidas aumentou, agora localizadas em várias regiões da cidade e em periferias longe do centro, o capital para financiamento aumentou, e os prazos para o pagamento também aumentaram muito, diminuindo o valor de cada parcela.

A etapa de financiamento agora era realizada com um agente externo ao processo produtivo: o governo. As empresas, que antes priorizavam maneiras de captação de recursos – como na opção do "condomínio a preço de custo" -, agora se preocupavam com a adequação de seu produto aos condicionantes impostos pelo órgão financiador. A partir da dinâmica que se estabeleceu no mercado, praticamente todos os edifícios eram financiados pelo BNH, que só aprovaria projetos que tivessem características restritamente dentro de suas indicações. Esse condicionamento era realizado de várias formas: estudo, levantamento e análise das condições do mercado, normas, diretrizes, manuais, etc.. Por fim, se institucionalizavam através de resoluções, instruções, circulares e leis. No geral, o que se pode perceber, é que tais indicações tinham o objetivo de tornar o empreendimento viável do ponto de vista financeiro, principalmente na etapa de comercialização das unidades. Habitações não vendidas gerariam comprometimento do lucro empresarial, e o consequente atraso ou mesmo inadimplência do pagamento do financiamento dos produtores ao BNH. Sem esse retorno, o Banco ficava impossibilitado de reinvestir o capital em outros projetos. Investindo menos, diminuiria o número de unidades habitacionais produzidas, prejudicando seu próprio objetivo inicial: diminuir o déficit habitacional e gerar emprego.

Através da compreensão das diretrizes e procedimentos internos para aprovação de projetos utilizada pelo BNH, é possível notar que era importante a padronização das soluções espaciais dos projetos. Uma planta tradicional teria, supostamente, maior aceitação entre o público em geral e, consequentemente, mais rápido o processo de sua venda. Essas regras interferiam na definição da estrutura espacial da unidade, nas formas de implantação do edifício no lote, nas técnicas construtivas, nos materiais de acabamento, nas áreas construídas, etc.. Como não existiam outras formas de financiamento equivalente ao BNH, os empresários eram obrigados a participar desse sistema se quisessem aporte financeiro suficiente para viabilizar a construção do edifício. No fim, acabavam seguindo rigorosamente suas normas, padronizando o projeto.

O paradoxo desse sistema é que justamente o projeto, que reconhecidamente tem à época um empobrecimento de suas qualidades estéticas e espaciais, tenha se tornado o elemento primordial na etapa de aprovação do financiamento.

Referências

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The standardization of projects of apartment buildings: notes on marketing, funding, and architecture

Felipe Anitelli

Marcelo Tramontano

Felipe Anitelli is an Architect and Master in Architecture and Urbanism, researcher at Nomads.usp Center for Interactive Living Studies of the Institute of Architecture and Urban Planning at the University of São Paulo (USP), Brazil, studies design projects of apartment buildings in Sao Paulo and Brazil.

Marcelo Tramontano is an Architect, Doctor in Architecture. Associate Professor at the Institute of Architecture and Urban Planning, University of São Paulo (USP), Brazil, coordinator of Nomads.usp, investigates the computerization of everyday life in the scales of the body, the object, the building and the city, and the relations among familial, social and spatial structures.

How to quote this text: Anitelli, F. and Tramontano, M. The standardization of projects of apartment buildings: notes on marketing, funding, and architecture. Translated from Portuguese by Luis Roberto Ribeiro. V!RUS [online] June, 5 [online] Available at: <http://www.nomads.usp.br/virus/virus05/?sec=6&item=1&lang=en>. [Accessed: 12 August 2020].

Abstract

The aim of this article is to link certain funding rules of Banco Nacional de Habitação-BNH (National Housing Bank) to projects of apartment buildings constructed in São Paulo City with its financial support. During the period that BNH operated in Brazil (from 1964 to 1986), real estate entrepreneurs in the city connected project possibilities proposed in their ventures to legislative constraints imposed by BNH. These technical standards, resolutions, instructions, manuals, and so forth, determined how the general characteristics of the apartment building should be. As a result, this action contributed significantly to the standardization of spatial solutions of apartments. This article also identifies some of the interests of property developers, BNH, and architects, who somehow participated in this funding system of public housing.

Introduction

Recent research conducted at Nomads.usp - Center for Interactive Living Studies (QUEIROZ, 2008; TRAMONTANO, 2004; PINHO, 2004; VILLA, 2002) has shown that there are fewer architects and more real estate entrepreneurs every day, i.e., those who determine the project of apartments offered to São Paulo City consumers. An indication of this situation is the absence of author names of architectural projects in advertising campaigns to market apartment buildings. Author names are rarely mentioned, with the exception of projects in which renowned architects participate and lend their prestige to the venture. As regards property development, few significant changes in the configuration of housing units of apartments occurred during the last three decades of the twentieth century. A preliminary empirical verification is sufficient to indicate that changes are confined primarily to the introduction of façade details and materials, without making any adaptations that could bring them closer to the social and behavioral transformations that Brazilian society has undergone.

The funding system organized around Banco Nacional de Habitação-BNH (National Housing Bank) has conditioned apartment production in São Paulo since 1964, especially after 1968, when BNH was restructured on a sounder administrative and financial basis. This system indicated how real estate entrepreneurs were to operate and, consequently, how the final product should be. BNH issued rules, instructions, manuals, and resolutions that restricted features of buildings. These rules brought significant constraints to architectural design and resulted in the consolidation of a standardized floor plan. Important architects, who in different ways had previously participated in the conception of buildings from the early twentieth century onward, would no longer participate in this production because of difficulties and limitations imposed by BNH. By delimiting the project characteristics according to its own interests, BNH contributed to the spatial standardization of apartments, which is an important research finding.

This study assumes that the design of apartments became standardized. The floor plan of housing units underwent a process that standardized the solution adopted by most buildings. Its general characteristics were:

  • - Three areas, separated according to their use: Social area: social entrance, living room, dining room, sitting room, and the like; Private area: living rooms, suites, bathrooms, hallway; Service area: laundry room, kitchen, bathroom and bedroom of employees, service entrance;

  • - A list of activities was predicted for certain rooms by the housing program;

  • - The existence of mono-functional rooms;

  • - Hierarchical arrangement of rooms. Distinction between social entrance and service entrance; from the former, the living and dining rooms and kitchen could be accessed; from the living and dining rooms, the hallway could be accessed; from the hallway, the bedrooms and bathrooms could be accessed; from the kitchen, the service area could be accessed; from the service area, the bedroom and bathroom of domestic employees and service entrance could be accessed;

  • - Employment of hallways as a circulation solution;

  • - Distinction between social entrance and service entrance.

Although this floor plan might present changes according to the apartment size, social class, targeted buyers, epoch, and so on, its general diagram, as shown in the figure below, appears in some apartments of the 1920s, in a good part of apartments in the 1930s and 1940s, in most apartments in the 1950s and 1960s, and in virtually all apartments from the 1970s onward. Apart from the 1910s, when a floor plan based on colonial houses predominated, in all remaining decades there are apartments with all or most of the features on the above list.

Figure 1: General diagram of standardization of a housing unit floor plan of an apartment building (Source: author, 2010).

Spatial standardization is also visible outside the housing unit, on the type floor. The solution frequently found, which has become part of most projects from the 1970s onward, was to implement four housing units per floor with centered, vertical, and horizontal circulation, as shown in the diagram below. Standardization may also be understood differently from what has been presented here. There is indication that frames were also standardized, as well as façade elements, finishing details, materials employed, and so forth.In spite of that, this essay will only focus on the spatial aspects of standardization.

Figure 2: Schematic floor-type plan of São Paulo apartments (Source: author, 2010).

The creation of a funding model: BNH and its actions

The housing production funded by Banco Nacional de Habitação-BNH (National Housing Bank) was extensive. According to data presented by Taschner (1991), 3.2 million housing units intended for middle and upper class families were built. As the Brazilian government, especially by means of Companhias de Habitação Popular-COHABs (Social Housing Companies) and cooperatives, funded housing production to meet social demands, it may be concluded that these 3 million housing units were built by private enterprises. The annual average during the twenty-two years of BNH existence, almost 150,000 housing units were built for the middle and upper classes. If we consider that many of them were built during the five years of the so-called “economic miracle” (from 1968 to 1973), a period of great economic development with positive repercussions on the construction industry, this production becomes even more significant. It can be said that the number of BNH-funded housing units produced by private companies was numerically superior to that of housing units intended for the lower classes produced by the government. For example, due to its size and materials employed, a housing unit built for the middle or upper classes was much costlier than that built to meet social demands because of the diminutive size of the latter and its use of less sophisticated materials. This fact distorts even further the destination of BNH resources.

There is evidence1 that only after 1964 did the purchase of housing units in apartment buildings became popular and that before then most of them were still rented. BNH is believed to have popularized the purchase of apartments by means of several funding alternatives offered to consumers, with up to 20-year mortgages. In addition to popularizing the purchase of housing units, the government influenced the housing construction market, which had become increasingly professionalized since the 1940s. According to Lago and Ribeiro (1996), this is precisely when the shaky figure of the developer was consolidated, whose practice had been constrained until then by the lack of a mechanism capable of centralizing savings for the purpose of funding construction projects. During the existence of BNH,

“the built space of Brazil’s larger cities is transformed under the impact of construction of a large number of apartment buildings. Some existing construction companies undergo extraordinary growth and many others are established.” (LAGO; RIBEIRO, 1996, p. 136)

At the time, real estate entrepreneurs began to adapt construction and project possibilities to funding restrictions imposed by BNH. The study of Leite (2006) shows how some developers, e.g., the construction company Hindi, entered the competitive real estate market, which was being reorganized.2 Hindi used to adopt strategies to increase its efficiency, based on an “extremely rationalized project and detailed implementation, which allowed the reduction of construction time and cost,” which was a deliberate option to serve the governmental housing funding system (LEITE, 2006, p. 136). When Hindi projects are compared to numerous other projects from the 1970s, carried out by other major developers (e.g., Lindenberg, Sobloco, Paulo Boghosian, and Cury), most of the projects appear to have similar solutions. It is assumed that this was “the” way found to suit project principles to the system norms. This example as well as the analysis of the funding norms employed by BNH suggest some characteristics of enterprises that received BNH’s financial support:

  • - The need for typologies of adequate floor plans to get BNH’s approval;

  • - From this observation, the existence of spatial solutions that, regardless of their qualities, would be inadequate and could not be implemented. At least not with BNH’s financial support of;

  • - Hindi found in this standardized floor plan “a way to entering” the system;

  • - Hindi’s solution was also adopted by other developers of the time.

Figure 3: Floor plan of building constructed by Hindi in 1982 in Jabaquara, São Paulo, by unknown author (Source: Folha de São Paulo. In APARTAMENTOS database – Nomads.usp).

Sobloco is another company cited by Leite (2006). According to its owner, Luiz Carlos Pereira de Almeida, his company entered housing production when he realized that the government intended to foster the development of this market. To Almeida, the product was defined by maximizing its cost-benefit, i.e., by taking the most advantage of the lot and constructing without architectural sophistication: “We chose to have an in-company architect as solutions proposed by architecture offices used to be too expensive and superfluous” (LEITE, 2006, p. 161). Apparently, what the owner of this large construction company is trying to convey is that architects working for the company were more suitable for the production of profitable projects, and the opposite: that self-employed architects or architecture offices used to submit expensive proposals. The company owner does not qualify the two projects, only distinguishes them as more or less profitable, in his company’s best interests. Therefore, architects employed by real estate entrepreneurs were more susceptible to their superiors’ orders. In this case, the resulting product was much closer to market interests of developers than aesthetic and functional predilections of architects. It is possible to imagine that architects working for property developers had little freedom to design projects. On the other hand, it seems that self-employed architects and architecture offices stood little chance of being commissioned to design a building, according to developers like Luiz Carlos Pereira de Almeida.

As regards the 1962-1976 housing production in Belo Horizonte, Passos (1998) claims that this was a period when settlement models were established, models with architectural design and material standards that favored the replication of economically viable forms. According to the author, BNH-funded production contributed to an increase in the number and size of buildings and, as a result, “the implementation of large-scale production processes, based on the standardization of elements and construction procedures” (PASSOS, 1998, p. 120).

Although the capital of Minas Gerais State, Belo Horizonte, is not included in the geographical scope of this article, it is interesting to find similarities between strategies employed by its construction companies and those adopted by São Paulo companies: replication of economically viable forms, standard models, and so forth, besides the link between the product configuration and BNH’s funding requirements. In Passos’ study (1998), it is possible to find several floor plans of apartments built in Belo Horizonte at the time. Most of them follow the same spatial standardization of São Paulo apartments. The funding agency was the same, so funding conditions and norms were also the same, i.e., in spite of their being in different cities in different states, their formal and spatial results were the same. Hence, the use of this model floor plan must have been an excellent alternative for access to credit. The author also emphasizes that the standardization of internal spaces of apartments and the design of façades indicating technological indexes, through the use of exposed concrete structures or in recurring compositions, in which it is possible to identify “the typical production and consumption features of architectural objects during this period” (PASSOS, 1998, p. 120).

The manner of operation of BNH

In addition to compulsory savings via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço-FGTS (Working Time Count Guarantee Fund), the government had to raise funds by means of voluntary savings, within Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo-SBPE (Brazilian Savings and Loans System). BNH also controlled SBPE by advancing rules and supporting the agencies that comprised the system (BORGES, VASCONCELLOS, 1973). By imposing rules for obtaining resources, it determined the kind of productive activity that could be carried out by real estate entrepreneurs. SBPE was basically structured into three main institutions: Caixas Econômicas (Federal and State Savings Banks), Sociedades de Crédito Imobiliário (Property Loan Societies), and Associações de Poupança e Empréstimo (Savings and Loans Associations).

Prior to 1964, some of the leading property developers constructed their housing units with their own resources or with the financial support of the apartment buyers themselves. From the creation of BNH onward, the production mode changed. The government was now responsible for housing loans. The focus of real estate entrepreneurs was no longer to make housing units viable, but to adapt them to constraints posed by the new system.

In the same direction, the government funded housing for buyers and payment deadlines were longer. This long period to pay off debts enabled the values of installments to be smaller. Moreover, the decrease in construction costs by means of construction and space standardization became a goal for entrepreneurs. The manpower employed was less qualified and cheaper and basically composed of migrants from other regions of the country. All these factors contributed to reducing the overall cost of apartment buildings. Cheaper buildings, hastily constructed in large scales in regions distant from the city center may have been consumed by an increasing fraction of the population: more families living in buildings, people with lower incomes. At last the purchase of residential apartments was within the financial reach of a significant number of city dwellers.

1 In the 1940s, 1950s, and beginning of the 1960s, resources for the purchase of apartments in São Paulo were limited. The payment deadline was short, usually restricted to the time that construction work lasted. As the number of installments was reduced, the monthly values ​​were high. It is probably that only a few people with sufficient income bought apartments through this system. Moreover, the number of apartments built was considerable. So, there remains a question as to how these housing units were occupied: Through purchase or rent?

2 The numbers are considerable: over 130 buildings built, over 6,000 apartments, 80% of which in São Paulo. It served the middle class housing market by producing apartments with two, three, and four bedrooms, with four housing units per floor. This type of implementation of housing units in the floor-type in addition to the number of buildings built, as mentioned by Leite (2006), indicate that the average building was tall: eleven, twelve floors.

From the 1960s onward, housing production focused more on quantitative aspects, since the number of housing units built was much larger than before. Provided that funding, administration, construction, and project conditions established by BNH were met, developers had unlimited access to capital to invest in apartment buildings. In this sense, projects submitted began to repeat proposals, and the architect became, well, just another agent conceiving their proposals. The scale was different, and the project development process also changed.

Much of the funding via SBPE came from capital accumulation in savings accounts of banking institutions pertaining to the funding system, such as the Sociedades de Crédito Imobiliário (Property Credit Societies). Some funding came directly from BNH. Financial transactions that resulted in credit for housing production were primarily aimed at the middle and upper classes. The government, in this case, did not produce housing. Sometimes it did not fund it either, but every transaction had to follow BNH regulations, which verticalized decisions on funding methods and conditions for approval of projects that would have credit for their completion.

This entire system of access to capital for investment in construction influenced Brazilian economy for decades. For example, according to a World Bank report, the average growth rate of Brazil’s construction industry was 9.9% in the 1970s alone (SOUZA, 1994). However, data presented by the architect Erminia Maricato (1983) specifically for the years 1968 to 1973, during the so-called ”economic miracle,“ show a 10.9% growth in the sector. According to these indices, the increase during the ”miracle years“, as compared to the decade average, would be only one percentage point, indicating that this industry underwent significant growth. This 10% increase shows that the industry had doubled its production at the end of just one decade. This growth coincides with the expansion of credit offered by SBPE and the crisis in the stock market, thus making investment in property more attractive.

This money ended up supporting the production of apartment buildings for the middle and upper classes, distorting the initial investment purpose, i.e., investment in the poorest strata of the population (AZEVEDO, 1996). The property developers were the ones benefiting from and misappropriating this capital. The idea was that each investment should bring a return on the capital employed so as to increase the production capacity of the housing construction sector. In the beginning, BNH produced by means of Plano de Habitação Popular-PLANHAP (Social Housing Plan) over 300,000 housing units for low-income families, but it lost its momentum over time, one of the reasons being the high volume of late payment of installments. The actual value loss of the minimum wage, which was 30% in the 1960s, was one of the reasons for borrowers’ difficulty in honoring their debts (AZEVEDO, 1996). The government then began to prioritize income ranges in which insolvency was lower; thus, the production of social housing lost ground. According to real estate entrepreneurs, over 90% of apartment buildings at the time were funded by Sistema Financeiro de Habitação-SFH (Housing Financial System), thus explaining the success of this system. BNH turned its back on “the lower income sectors of the population and (...) [viewed] housing as a commodity to be produced and marketed in a strictly capitalist mode” (MARICATO, 1983, p. 83). Considering the cost of social housing, which is much lower than that intended for more affluent social classes, the distortion in investment decisions is even greater.

Configuration of a project approval and standardization procedure

BNH’s rules for projects funded via SFH were not restricted to agencies, departments, and institutions directly connected to it. Developed by Fundação Prefeito Faria Lima (Mayor Faria Lima Foundation) in partnership with BNH’s research department and with its support, guidelines were developed to control the work carried out by local authorities. Their objective was to provide subsidies for the elaboration of specific legislation regulating the construction of buildings and housing developments (BNH; FUNDAÇÃO FARIA LIMA, n.d.).

With regard to the spaces within a given apartment, the guidelines stated that the uses within the housing unit would be resolved through functionally-specific rooms. For this reason, funding of projects that provided opportunities for space integration (common in modern apartments from the 1940s and 1950s) would not be approved under this rule. One example is the apartment designed by Jacques Pilon (Fig. 4) in 1941, at Praça da República, São Paulo, in which all spaces are integrated: the living room is separated from the bedroom by a small retractable partition, and the bedroom is separated from the balcony by a large glass door, which, when open, fully integrates both spaces, and the kitchen is connected to the living room, implying the possibility of making meals on a bench located on the axis that divides the two spaces.

Figure 4: Apartment floor plan of a building designed by Jacques Pilon in 1941 (Source: FAU-USP archives. In APARTAMENTOS database – Nomads.usp).

The issues addressed in this study were not restricted to apartments, but also determined the organization and uses of collective spaces of buildings. For example, BNH recommended that offices could only be connected to a residential complex if there were independent access to public streets. In the 1950s, several buildings were built with great diversity of uses within them: in addition to housing units, shops and service providers were located on the ground or first floor. Some of them do not have independent access to public places, such as Rangel Pestana Bldg., designed by Carlos Lemos on an street of the same name in São Paulo in 1956 (Fig. 5). Four stores were designed on the ground floor, and two of them are accessed through the same hallway that residents use to reach elevators leading to the upper floors. The entrance on the street serves both purposes - residential and commercial. If Lemos had designed this building in the 1970s, with BNH funding, its ground floor would have required another solution. In other words, modern ideas of multiple-use buildings, like Le Corbusier’s housing unit, would not receive funding. Another example is a project undertaken by Gregori Warchavchik on Rua Araujo, São Paulo, in 1947 (Fig. 6). Each of its housing units is divided into two related parts: home and work. The home nucleus is composed of interconnected living room and bedrooms, a bathroom, a kitchen, and a laundry area. The work nucleus consists of one management room, a multi-purpose room, a reception lounge, a bathroom, and a terrace. In the floor hallway, each nucleus is independently accessed, but inside the housing unit they interconnect to form a house-office. Was it a commercial building with housing in the back or a residential building with a work area? The multi-purpose room faces the street. At any rate, this floor plan solution would not have been approved by BNH.

Figure 5: Floor plan and photograph of Rangel Pestana Bldg., designed by Carlos Lemos on the street of the same name in São Paulo in 1956 (Source: Acrópole, n. 211, 1956. In APARTAMENTOS database – Nomads.usp).

Figure 6: Floor plan and perspective view of building designed by Gregori Warchavchik on Rua Araujo, São Paulo, in 1947 (Source: FAU-USP archives. In APARTAMENTOS database – Nomads.usp).

COE-CHP 1-68, another regulatory norm addressing aspects of collective areas of buildings, called for the construction of a wall at least one meter high at the front of lots where isolated housing units would be built. The norm also describes the possibility of using fences, but specifies that “there must be employed five strands of wire and concrete fence posts no more than two meters apart from each another” (BNH, 1968, p. 1). Until then, buildings integrated in different ways into the urban space did not use to have boundary walls at the front of their lots. This permeability favored the use of the ground floor of buildings, under their pillars or in their side yards. These areas would contain rich landscaping and furniture, e.g., outdoor sitting benches, suggesting the use of spaces located between the public space of a street and the private housing space. Examples of this type of solution are Lugano and Locarno Bldgs. designed by Franz Heep on Avenida Higienópolis, São Paulo, in 1962 (Fig. 7), which have a plaza between them. Today, there is a fence closing the lot and preventing its use by non-residents. Due to this BNH norm and in its interest, this type of solution was outlawed.

Figure 7: Photographs of Lugano and Locarno Bldgs. Designed by Franz Heep on Avenida Higienópolis, São Paulo, in 1962 (Source: author, 2009).

The designs studied for this research indicate the recurrence of a model that was used in the design of almost all buildings surveyed from the 1970s onward. These features can also be identified from the systematization carried out by Queiroz and Tramontano (2009) on the constitution of São Paulo apartments:

  • - Division of floor plans into functionally specific rooms as an strategy to organize the use of spaces;

  • - Existence of a hierarchical order among spaces; floor plans display the same sequence in space arrangement;

  • - Tripartition housing, with grouping of rooms into social, private, and service areas;

  • - Rooms articulated by hallways adopted as circulation devices;

  • - Existence of a hierarchical relation between circulations as well, separated according to their use by householders and domestic employees, which encompassed collective spaces of buildings.

Figure 8: Example of floor plan with the aforementioned standardized features: apartment building by unknown author conctructed by Planorte Construtora e Comercial on Rua Santa Cruz, Vila Mariana, São Paulo (Source: Folha de São Paulo, 1972. In APARTAMENTOS database – Nomads.usp).

These five features found in apartment floor plans seem to have been also recommended by BNH technicians as good spatial solutions for housing projects. For example, considering the limitations and differences of housing typologies, built areas, different locations, and destinations for other social classes, three projects developed by BNH are presented (Fig. 9), which indicate ideal features that floor plans should have. They have the same structure listed for apartments.

Figure 9: Floor plans proposed by BNH (BHH, n.d.) for three hypothetical, ideal housing units.

Conclusions

BNH structured private housing construction on an unprecedented scale. Many government bodies and agencies were created with the purpose of conducting the developments in order to subsequently convert BNH financial support into profit for real estate entrepreneurs, who would then have no trouble returning borrowed capital. As stated by their own CEOs, their management prioritized quantitative aspects in order to complete a significant number of housing units. According to them, two Brazilian problems were to be solved by means of BNH’s actions: housing shortage and unemployment. The construction industry capacity was then strengthened. The property developers did no longer invest their own resources in the construction of buildings; nor could they: data collected by this study suggest that entrepreneurs from previous years would be unable to produce on the scale observed in the 1960s and 1970s. Until the 1950s, the number of apartment buildings built was comparatively low; they were located only in downtown areas and areas of major urban expansion and were intended for higher income classes due to limited funding. After 1964, the number of housing units produced increased considerably, now located in various regions of the city and in suburbs far from the city center; funding increased significantly, and so did payment deadlines, thus reducing the value of each installment.

Funding was now carried out by an agency outside the production process: the government. Construction companies, which had previously prioritized fundraising and opted for building “low-cost condominiums,” were now concerned about their products meeting the funding restraints imposed by BNH. From that moment onwards, virtually all buildings were financed by BNH, which would only approve projects whose features closely abided by its rules. This was accomplished in several ways: study, survey and analysis of market conditions, norms, guidelines, manuals, and so on. Finally, they were institutionalized by means of resolutions, instructions, recommendations, and laws. In general, it is possible to notice that the purpose of these rules was to make projects feasible from a financial standpoint, especially when the housing units were marketed. Unsold housing units would compromise corporate profits, which would in turn delay payment, or cause insolvency, of property developers. Without this revenue, BNH would be unable to reinvest capital into other projects. Less investment would reduce the number of housing units produced and, consequently, slow down the achievement of its original goal, i.e., to reduce the existing housing deficit and create jobs.

BNH’s guidelines and procedures for project approval indicate that it was important to standardize the spatial solutions of projects. A traditional floor plan was supposed to promote greater acceptance amongst the general public and, consequently, a faster sale of housing units. These rules interfered with the definition of the spatial structure of housing units, with the way the building was placed on the lot, with construction techniques, finishing materials, built areas, and so forth. Since there were no other funding agencies equivalent to BNH, real estate entrepreneurs were forced to participate in this system if they were to get financial support to construct buildings. Ultimately, property developers ended up following BNH’s norms to the letter, thus promoting the standardization of the project.

The paradox of this system is precisely that the design, which indubitably underwent aesthetic and spatial impoverishment during this period, became the key element in the approval of its funding.

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